İstanbul’un ofis yatırımında gözde semtleri

Ofis kiralama-satışı konusunda, aracılık ve danışmanlık hizmeti veren Propin Property Investment Consultancy, 2010 yılı Ocak-Şubat-Mart aylarını içeren bir rapor hazırladı. Propin hazırladığı 2010 Birinci Çeyrek İstanbul Ofis Pazarı Raporu'nda bu dönemin kiralamaların devam ettiği bir dönem olduğunu belirtti. Raporda yeni yıl itibariyle bütçelerini yapan şirketlerin, yer arayışına geçmesinin ofis pazarının hareketli seyrini devam ettirdiği ifade edildi.

 

İstanbul Ofis Pazarı'nda Ümraniye Gözde
Propin'in hazırladığı rapora göre, Merkezi İş Alanı'nda (MİA)  A sınıfı ofis binaların boşluk oranı %12,0, B sınıfı ofis binalarında ise boşluk oranı %13,8'dir.  A sınıfı ofis binalarında boşluk oranları MİA Dışı Avrupa'da %19,6, MİA Dışı Asya'da %14,6 seviyesinde gerçekleşti.  Propin,  B sınıfı ofis binalarında MİA Dışı Avrupa'da boşluk oranını % 33,5, MİA Dışı Asya'daki boşluk oranını %18,2 olarak analiz etti.

 

Propin, 2010 birinci çeyrek dönemi 2009 dördüncü çeyrek dönemiyle kıyasladığında, bu dönemde bölgelere göre boşluk oranlarında keskin değişiklikler olmadığını gözlemledi. İstanbul ofis bölgelerindeki boşluk oranında en büyük değişikliğin Altunizade'de olduğunu ifade etti. Altunizade'de boşluk oranının %1,7lik artışla %12,8 seviyesine çıktığını analiz etti. Diğer yandan boşluk artışında etkili olan ve piyasaya yeni katılan binaların yüksek nitelikli olmasının bölgeye hareketlilik getirdiğini bildirdi.

 

Propin hazırladığı 2010 birinci çeyrek raporunda,  MIA Dışı / Asya'da yer alan dört bölgeden sadece Ümraniye'deki boşluk oranının bir önceki çeyreğe göre düşüş gösterdiğini açıkladı. Ümraniye'deki boşluk oranının bir önceki çeyrekte % 16,5 iken,  2010 birinci çeyrekte % 15,7 oranına gerilediği izlendi. Propin'e göre, bu düşüşte Watsons ve Redbull firmalarının Anel İş Merkezi'nde yaptığı kiralamalar etkili oldu.

 

Levent Kira Rakamları En Yüksek Seviyede
Rapora göre, İstanbul Ofis Piyasası 2010 birinci çeyrek döneminde MİA'da A sınıfı ofis binalarının ortalama kira bedelinin 25,9 ABD Doları /m2 /ay olarak gerçekleştiği görüldü. A sınıfı binaların ortalama kira bedelleri MİA Dışı Avrupa'da 17,7 ABD Doları /m2 / ay, MİA Dışı Asya'da 18,9 ABD Doları /m2 /ay ve MİA'da B sınıfı binaların kira genel ortalaması ise 14,9 ABD Doları /m2 /ay olarak izlendi.

 

Propin, Levent bölgesinin her zaman olduğu gibi yine en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge olma özelliğini koruduğunu ve Levent'te A sınıfı ofis binası kira ortalamasının 33,9 ABD Doları /m2 /ay olarak gerçekleştiğini belirtti. 2010 birinci çeyreğinde talep edilen en yüksek kira rakamının 54 ABD Doları /m2 /ay olarak gerçekleştiğini ifade etti.

Propin, Maslak'taki boşluk oranlarında küçük bir artış olsa da kira ortalamalarında düşüş gözlemledi. 2009 son çeyrekte A sınıfı ofis binası kira ortalamasını 18,5 ABD Doları/m2/ay, 2010 birinci çeyreğinde ise 17,7 ABD Doları/m2/ay olarak bildirdi.

 

Hazırlanan bu raporda, MİA Dışı Asya bir önceki çeyrekle karşılaştırıldığında bölgelerdeki kira ortalamalarının bir önceki çeyrekle benzer seviyelerde seyrettiği belirtildi. A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasındaki maksimum değişiklik Altunizade'de gerçekleştiği vurgulandı. Kira ortalaması yaklaşık 1 ABD Doları /m2 /ay artarak Altunizade'deki ortalama kira 18,9 ABD Doları /m2 /ay olarak görüldü.

 

Propin, B sınıfı binaların kira ortalamalarında bölgeler bazında düşüş gözlemledi. B sınıfı binalarda kira ortalamasının en yüksek  olduğu bölgenin Etiler olduğunu vurguladı. Etiler'deki B sınıfı binaların kira ortalamasının 19 ABD Doları /m2 /ay olarak gerçekleştiğini ve bu ortalamanın, MIA Dışı Asya'da Ümraniye haricindeki bölgelerde yer alan A sınıfı binaların kira ortalamalarının üzerinde olduğunu bildirdi.

 

Nitelikli B sınıfı Binaya İhtiyaç Var
Propin, MİA'daki A sınıfı binaların genel kira ortalamalarında düşüş yaşandığını ifade etti. MİA Dışı Asya ve MİA Dışı Avrupa'da A sınıfı bina kira ortalamalarının bir önceki çeyrekle benzer seviyelerde olduğunu ve yakın vadede stoka katılacak yeni binaların etkisiyle rekabetin artacağını bildirdi. 

 

Propin'in hazırladığı rapora göre, MİA, MİA Dışı Avrupa ve MİA Dışı Asya'da B sınıfı genel kira ortalamalarında bir düşüş oldu. Propin, son kullanıcılarla yaptığı görüşmelerde, bazı firmaların kurum kültürleri gereği sıkı güvenlik uygulamalarının bulunduğu A sınıfı ofis binaları yerine, daha esnek olabildikleri B sınıfı ofis binalarını tercih ettiklerini gözlemledi. Ağırlıkla yüksek kira bedeli ödemeyi tercih etmeyen son kullanıcıların nitelikli B sınıfı ofis binası bulamamaktan şikayetçi olduğunu belirtti. 

 

Propin'in öngörüsü, bahar aylarında İstanbul Ofis Pazarı'ndaki hareketliliğin daha da artacağıdır. Propin, yeni ofis ihtiyacı olan şirketlerin, yaz tatillerinin başlaması öncesinde  bu ihtiyacı çözecek şekilde hareket etmesini beklemektedir. Ayrıca, uzun süredir taşınma planını erteleyen birçok firmanın da sürpriz şekilde yer kiralama işlemini  tamamlama ihtimali olduğunu söylemektedir.  Bu taşınma taleplerinde ağırlıkla Ümraniye'ye ilgi olacağını ve gelecek çeyrekte bu bölgede büyük kiralamaların gerçekleşeceğini vurgulamaktadır.