İstanbul'un ofis haritası nasıl değişti?
Ekonominin gelişmesiyle birlikte yerli-yabancı yatırımcıların İstanbul'da ofis açma yarışma girmeleri, gayrimenkul üreticilerini ofis projelerine yönlendirdi. Maslak, Zincirlikuyu, Levent gibi ofis bölgelerine alternatif olarak Kurtköy, Güneşli, Seyrantepe, Maltepe gibi bölgeler de yem ofis alanları olarak öne çıkmaya başladı
Ticaretin nabzı nerede atıyorsa ofisler de orada yoğunlaşıyor. Eskiden İstanbul'da ticaretin nabzının attığı birkaç semt vardı. Kabataş-Karaköy, Elmadağ-Şişli ve Gümüşsüyü... Derken 1980'lerde bu semtlere yine Avrupa yakasından Büyükdere Caddesi katıldı. Anadolu Yakası'nda böyle bir kümelenmenin esamesi bile okunmazdı.
Bugüne baktığımızda artık İstanbul'da neredeyse saymakla bitmeyecek kadar fazla ofis bölgelesi ortaya çıkmış bulunuyor. Özellikle son üç yılda...
Kabul etmek gerekir ki Türkiye'nin dünyaya açılan yüzü olan İstanbul, iş dünyasının da kalbinin attığı bir merkez. Türkiye ekonomisinin gelişmesi ile birlikte yerli-yabancı yatırımcıların İstanbul'da ofis açma yarışına girmeleri de Ağaoğlu'ndan Dumankaya'ya, Ege Yapı'dan Rönesans ve Tahincioğlu'na kadar gayrimenkul üreticilerini yeni ofis projelerine yönlendiriyor.
ARZ TALEPTEN FAZLA
Ofis yatırımları son üç yıllık dönemde öyle çok arttı ki, Kuzeybatı Değerleme İstanbul Ofis Piyasası raporuna göre, bu yılın sonuna kadar İstanbul genelinde tamamlanması beklenen yaklaşık 400 bin metrekarelik ofis alanı bulunuyor. Ayrıca, ofis stokuna 2014'te bir 400 bin metrekare daha ve 2015 yılında ise yaklaşık 500 bin metrekarelik ofis alanı eklenmesi bekleniyor.
İstanbul'da 3.4 milyon metrekarelik kiralanabilir A sınıfı ofis stoku bulunurken bu stokun 1 milyon 250 bin metrekarelik kısmı Levent, Zincirlikuyu ve Maslak gibi Merkezi İş Alanı'nda (MİA) yer alıyor. Ancak ofis yatırımlarındaki artışın kriz sinyalleri vermeye başladığına da dikkat çekiliyor.
Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin, İstanbul'da şu anda yapılan ve yapılması planlanan ofis projelerinin sayısının talepten çok olduğuna dikkat çekerek, ofis yatırımlarının artık durması gerektiğini söylüyor.
KRİZ KAPIYI ÇALABİLİR
İstanbul'da Avrupa Yakası'ndan Anadolu yakasına kadar birçok semtte çok sayıda proje üretildiğine işaret eden Ergin, sektörde yaşanabilecek sıkıntıyı şöyle özetliyor: "Şu anda gereğinden fazla ofis projesi üretilmiş durumda. Kötü giden yıllarda 150 bin metrekarelik, iyi giden yıllarda da 300 bin metrekarelik emilim oluyor. Üç yıl içinde İstanbul'da 1.5 milyon metrekarelik teslim edilecek ofis stoku olacak. Bu durum riski artırıyor. Şu anda problem yok ama probleme doğru gidiyoruz. AVM'lerde olduğu gibi batma, kapanma gibi durumlar görülebilir." Ofis konusundaki yatırımların sadece İstanbul ile sınırlı kalmaması gerektiğine dikkat çeken Ergin, ofis projelerinin Antalya, Bursa, Eskişehir gibi kentlere yönelmesi, şirketlerin çağrı merkezlerini buralara kaydırmasıyla fiyatların daha dengeli hale gelebileceğine vurgu yapıyor.
YENİ OFİS BÖLGELERİ
İstanbul'un ofis bölgeleri olan Maslak, Zincirlikuyu, Levent'e alternatif olarak son dönemde Kurtköy, Güneşli, Seyrantepe, Maltepe gibi bölgeler de yeni ofis alanları olarak öne çıkmaya başladı. Bu değişimden yola çıkarak Ekonomist dergisi olarak İstanbul'un yeni ofis haritasını çıkardık...
Ofis projeleri açısından Maslak-Zincirlikuyu-Levent hattı Avrupa yakası için ne ifade ediyorsa, Anadolu Yakası'nda da Kartal-Maltepe hattının aynı önemi taşıdığını söyleyen Dap Yapı Yönetim Kumlu Başkanı Ziya Yılmaz, şu bilgileri veriyor: "Bu gelişimi, arazi fiyatları ile ihalelerden de izlemek mümkün. E-5'ten bile denize yürüyerek inilebilen bir lokasyon olan Kartal-Maltepe hattında ürettiğimiz konutların yanı sıra, iş yaşamındaki tüm ihtiyaçları A'dan Z'ye karşılayacak olan ofis bloğunu da hayata geçiriyoruz. Bölgenin prestiji paralelinde edinilen gayrimenkullerin değerleneceğini ve önümüzdeki yedi-sekiz yıl içerisinde katlanarak artacağını öngörüyoruz."
KİRALAR TOPARLANDI
Kuzeybatı Değerleme İstanbul Ofis Piyasası raporuna göre, 2008 krizinin ardından her geçen yıl talebin artması ile Merkezi İş Alanı'ndaki (MİA) ofis kira değerlerinde hızlı bir toparlanma yaşandı. Krizin etkilerinin azaldığı 2013 yılının ilk çeyreğinde ise kira rakamlarının kriz öncesi değerlerine yaklaştığı ve metrekare fiyatlarının Levent-Maslak hattındaki bazı projelerde 40 dolarlara kadar yaklaştığı bildiriliyor.
2010 yılından itibaren MlA'ya olan talebin artması ile ofis kiralama ve satın alma işlemleri de hızlandı. Canlanmanın yeni gelen projelerle daha artması ve 2013 yıl sonuna kadar 200 bin metrekarenin biraz üzerinde bir emilimin gerçekleşmesi bekleniyor.
LEVENT EN PAHALISI
Ofis satışları bakımından en pahalı semt ise metrekaresi 19 bin TL ile Levent olurken, Levent'i 13-15 bin TL ile Maslak ve Zincirlikuyu izliyor.
Anadolu Yakası'nın en pahalı bölgesi olan Kavacık, Ataşehir ve Kozyatağı'nda fiyatlar 12-18 bin TL'ler seviyesinde olurken, ön plana çıkmaya başlayan Kartal ve Maltepe'de ise 6 bin 500-7 bin TL'ler seviyesine ulaşmış durumda.
Avrupa Yakası'nın öne çıkan ofis bölgelerinden olan Basın Ekspres Yolu'nda üç yıl önce bin 700 TL olan fiyatlar bugün 5 bin TL'lere ulaşmış durumda. Maslak'a alternatif olarak öne çıkan Kağıthane'de ise fiyatlar 7-8 bin TL'ler seviyesinde.
BASIN EKSPRES
Basın Ekspres Yolu'nda G Plus projesini hayata geçiren Mar Yapı'nın Yönetim Kurulu Başkanı Münir Özkök, İstanbul'un ikinci Maslak'ı olarak adlandırılan bölgenin toplu ulaşım ağının gelişmesi ile daha da değerlenmeye başladığını, bölgenin fiyatlarının her yıl daha yukarılara taşındığını söylüyor.
Bu bölgelerde son üç yılda kira artış oranlarının yüzde 30-50 seviyelerinde gerçekleştiğine de dikkat çekiliyor.
Kartal'da İzpark Projesi'ni geliştiren Ege Yapı'nın yönetim kurulu başkanı İnanç Kabadayı, İstanbul'un gelişim bölgelerinden olan Kartal'ın son dönemde ofis projeleri ile öne çıktığını söylüyor.
Kabadayı, "Kartal'da üç yıl önce 4 bin TL'ler seviyesinde olan ofis metrekare satışları 6 bin 500 TL'lere geldi. Önümüzdeki yıl bu rakamın 7- 8 bin TL'ler seviyesine çıkmasını bekliyoruz. Önümüzdeki dönemde Kağıthane, Yedikule ve Beylerbeyi'nde olmak üzere üç yeni ofis projesi planlıyoruz" diyor.
ARZ TALEBİ KARŞILIYOR
Anadolu Yakası'nın ofis projeleri ile öne çıkan bir diğer noktası olan Kurtköy'de Arma Business Life projesini geliştiren Okkalar İnşaat'ın Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Şaban Okka, üç yıl önce bölgede metrekare satış fiyatları 1.500-3-500 TL olan ofislerin şu anda 4 bin TL'ler seviyelerine ulaştığını söylüyor.
Okka, Anadolu Yakası'nın küçük firmaları ile Sabiha Gökçen Havalimanını sık kullanan yurt dışı bağlantılı firmaların bölgeyi tercih ettiklerine dikkat çekiyor. Kartal bölgesinde Helis Beyaz Ofis projesini geliştirip, Helis Metro Ofis gibi projelere danışmanlık hizmeti veren Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, bölgenin tersaneye, OSB'lere, Gebze ve İzmit gibi sanayi bölgelerine yakınlığı ile tercih edilen bir bölge olduğunu söylüyor.
BOŞLUKLAR AZALDI
İstanbul'da ofis yatırımı konusunda bir arz fazlalığı olduğuna da dikkat çeken Uzun, Dubai'de yaşanan gibi bir durum olmaması için yeni geliştirilecek projelerin fizibilite çalışmalarının iyi yapılması gerektiğine de işaret ediyor.
İstanbul'da 3.4 milyon metrekarelik kiralanabilir A sınıfı ofis stoku bulunurken bu stokun 1 milyon 250 bin metrekaresi MİA'da yer alıyor. Arz, talebi karşılamaya yeterken İstanbul genelindeki ofislerin boşluk oranı yüzde 9,46 seviyelerinde.
Levent Gökmen/Ekonomist
Yorum Yaz