istanbul-ofis-piyasasi-kiralik-satilik

'İnşaatçılara ofis yapmayın diyoruz, bizi dinlemiyorlar'

Ofis 15.05.2017 11:01

JLL Türkiye'den Mahir Mermer, İstanbul'da boş ofis oranının yükseldiğini, kiraların düşmesine rağmen talepte azalmanın sürdüğünü açıkladı.

Gayrimenkul sektörünün son dönemde hızla gelişmesi, konut yatırımlarıyla birlikte ofis projelerinde de sayının artmasını sağladı. İstanbul geneline bakıldığında Merkezi İş Alanı olarak bilinen Levent-Maslak-Zincirlikuyu aksında yeni bölgeler eklenmiş ve Kağıthane, Güneşli, Basın Ekspres Yolu gibi bölgelerde ofis projelerinin sayısı hızla yükselmişi. Anadolu Yakası'nda Kartal, Ataşehir, Kozyatağı gibi akslarda da yatırımlar hız kazanmıştı.

Son dönemde ofis piyasasında yaşanan durgunluk, rakamlara da yansıdı. 2016 yılındaki gelişmelerle birlikte ofis piyasasında yaşanan durgunluk, gözle görülür boşlukların oluşmasına neden oldu. JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer'le, piyasanın son durumunu masaya yatırdık.

İnşaatçılara yaptıkları uyarılara rağmen ofis inşaatlarına devam edildiğini ifade eden Mermer, ofis piyasası genelinde yüzde 20 seviyelerinde boşluk olduğunu ve bu rakamın artma eğiliminde olduğunu ifade etti.

İşte Mermer'in emlaktasondakika.com'a yaptığı açıklamalar…

İstanbul'daki ofis piyasası ne durumda?

İnşaatçılar, uyarılara rağmen ofis yapıyor

“Son 2 yılda Türkiye'de çok değişimler yaşandı. Arz gelmeye devam ediyor, biz birçok inşaatçıya ofis anlamında inşaat yapmamalarını önermiştik. Ama inşaatçılar ofis yapmaya devam etti. 2014'ün son çeyreğinden sonra bir yavaşlama başladı. 2016 yılında yaşadığımız olayların etkisiyle ofis piyasasında kiralar yüzde 25-30 oranında düştü. Levent-Maslak aksında 45-47 dolarları konuşuyorduk, bugün rakamlar 30-35 dolara kadar geriledi ancak işlem sayısı çok az”

Türk Lirası'na dönüş başladı

“Ofis piyasası var olduğundan beri dolardan işlem görüyordu, son dönemde Türk Lirası'na dönmeye başladı. Boşluk oranı değişmiyor, yüzde 20 bandında kaldı, ancak bu rakam artacak. Şirketler personel çıkararak değil, alan küçülterek daralmaya gidiyor”

Kağıthane düşüşte

“Avrupa Yakası'nda Kağıthane çok hızlı gelişen bir bölgeydi ancak Maslak rakamları, Kağıthane rakamlarına indiği için şu anda Levent-Maslak aksı daha popüler. İnsanlar, rakamların aynı seviyede olduğunu görünce Kağıthane yerine Maslak'ı tercih ediyor. Kağıthane'ye henüz metro gelmedi, bu da bölge için kritik noktalardan birisi olarak göze çarpıyor”

“Anadolu Yakası'na bakıldığında ise bazı bölgeler Maslak fiyatını geçmiş durumda, bu olağan dışı bir durum aslında. Ataşehir, Maslak'la aynı rakamlara sahip hatta bazı bölgelerinde daha da pahalı”

Bedava da verseler dolmayacak

“Satılan ofislerde ciddi bir talep daralması var, bu alanlar konut gibi değil. Özellikle genç nüfus, konuta olan ilginin canlı kalmasını sağlıyor. Bu nedenle konuttaki problemler geçici. Ofiste satış rakamları, bugünden sonra düşmeye başlayacak. Fazla rekabet olduğu için bedava ofislere bile olsa ilgi olmayacaktır. Konuta bakınca aidatlar ofis piyasasında çok yüksek. Son dönemde shell&core teslim edilen ofislerde yatırımcı, proje sahibinden içi yapılı ofis istiyor. Bu da metrekare başına 600 dolarlık bir maliyet anlamına geliyor. Bu nedenle ofisteki sıkıntı yeni başlıyor diyebiliriz”

İstanbul Finans Merkezi etkisi...

“İstanbul Ataşehir Finans Merkezi gibi bir gerçeğimiz var. 1 milyon 200 bin metrekarelik ofis arzından bahsediyoruz. Devlet, 400 bin metrekaresini kullanıyor ancak geriye 800 bin metrekarelik bir alan kalıyor. Maslak'ın kendisi bu büyüklükte. Maslak 17 yılda bu büyüklüğe ulaştı. Maslak'ın toplam büyüklüğündeki alanı birden piyasaya sunarsak büyük bir sarsıntı yaşanabilir. 2019 yılına kadar kira ve satış rakamlarının düşmeye devam edebilir”

Ofis piyasasında değişikler olduğunu söylediniz. Biraz açar mısınız?

“Ofis sektörünün geneline bakıldığında ilk değişikliğin binalarda olduğunu görüyoruz. Bankalar Levent'te olmayı çok istiyor. Yeni binalarla birlikte alanların verim oranı çok yükseldi. Anahtar teslim projeler yeni yeni hayatımıza girmeye başladı. Küçük ofislerin kiralanması modeliyle hazır ofis kavramı da hayatımıza girdi. Piyasalarda bahsettiğimiz boş ofis alanları, önümüzdeki dönemlerde bu şekilde kiralanacak gibi gözüküyor”

Basın Ekspres, Güneşli, Kartal gibi bölgeler modaydı. Şimdi ne durumdalar, İstanbul'daki boş ofis oranı nedir?

“İstanbul geneline bakıldığında boş ofis oranı yüzde 20 seviyelerinde. Özellikle havalimanı bölgesindeki boşluklar, bu oranda büyük yer tutuyor. Geliştiricileri uyarmamıza rağmen, havalimanı bölgesinde ofis yapılıyor. O bölge, ofis bölgesi değil. Metrobüs, metro bir çözüm bulmuş olabilir ama trafik sorunu devam ediyor. Havalimanı bölgesine talep çok az, uyarıları yapmamıza rağmen ofis yatırımına devam ediliyor. 15 yıllık plazalar, eski yapı sınıfına girdi. Halbuki Amerika'ya bakıldığında 100 yıllık binalar hala aktif olarak kullanılabiliyor”

Uğurcan Tokay / emlaktasondakika.com