altın emlak genel müdürü mustafa hakan özelmacıklı

Mustafa Hakan Özelmacıklı'dan ev alacaklara tüyolar!

Genel 21.03.2018 14:45

Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, emlaktasondakika.com'a gayrimenkul sektörünü değerlendirdi, konut alacaklara önerilerde bulundu.

Son dönemde gayrimenkul sektöründe yaşananlar, ekonomi gündeminden düşmüyor. Tüketiciler, konut fiyatları yüksek derken, müteahhitler ise inşaat malzemesine yapılan zammın fiyatlara yansıtılmadığını söylüyor. Ev alacakların önündeki en büyük engel konut kredisi faizlerindeki artış ise sürüyor.

Kamut yatırımlarının emlak piyasasına büyük değerler kattığı bugünlerde sektörün genel durumunu Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı ile konuştuk. İşte Mustafa Hakan Özelmacıklı'nın emlaktasondakika.com röportajı...

Emlak sektörünü çok iyi bilen bir profesyonelsiniz. Piyasanın bugünkü durumunu nasıl değerlendirirsiniz? 

Hepimizin bildiği gibi emlak ve inşaat sektörleri Türkiye ekonomisinin lokomotifi niteliğinde olan sektörlerdir. Hatta gayrimenkul satışı bir ihracat kalemi olarak görülmeye başlanmıştır. Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Sertifikaları, Sukuk Modelli ihraçlar bu piyasanın daha ne kadar etkili olacağını işaret etmektedir. Aslınsa sektörümüz para ve sermaye piyasaları gibi bir piyasa aracıdır. Barınmadan, gelire, yatırımdan, itibara kadar vazgeçilmez bir geniş alanımız var.  

Mevcut durumda lüks konut segmentinde bir daralmayı hissediyoruz. Lakin inşaat firmaları bu daralmayı İstanbul dışına açılmaya başlayarak aşıyorlar ve gayet güzel sonuçlar alıyorlar. Konutta yatırım fırsatı görmeyenlerin tercihi ise bu dönemde daha çok arsa ve araziye kaymış durumda.

Tapu kayıtlarına göre 2017'de konut satış rekoru kırıldı. Nasıl değerlendirirsiniz?

Türkiye genelinde 2017 yılında toplam 2.557.543 satış işlemi gerçekleşti. Sadece konut satışlarına baktığımızda ise, 1 milyon 409 bin ile yeni bir satış rekoru kırıldı. Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yıla göre %5,1 artış gösterdi. Bu durum aslında sektörümüze olan güvenin de bir göstergesi.

2017 yılında konut satışlarındaki artışları etkileyen unsurlardan ilki konut kredilerinin ilk iki çeyrekte %1 seviyesinin altında olması ve devlet bankaları tarafından uygun krediler verilmesiydi. İkinci ve üçüncü çeyrekte ise tapu harcı indirimi ve konut teslimlerindeki KDV indirimleri sektörü tetikledi. Ayrıca yabancı alımlarında sorgulama işlemlerinin birçok ilde kolaylaştırılması ve vatandaşlık uygulamaları, yabancılara konut satışını artırdı.

İstanbul'da mega projelerin birçoğu tamamlandı, bazıları devam ediyor. Özellikle Kanal İstanbul, 3. Havalimanı ve Büyük İstanbul Tüneli'nin emlak piyasasına katkıları nasıl oluyor?

Gayrimenkul sektörü Türkiye'nin elindeki en önemli avantajlardan biridir. Bunun devamı için de yapılan ve devam eden bu tür projeler büyük önem taşıyor. Kanal İstanbul projesinin güzergâhının belli olması ile Arnavutköy, Başakşehir, Küçükçekmece ve Avcılar ilçeleri şimdiden daha da hareketlendi. Bahsettiğiniz gibi Büyük İstanbul Tüneli ise, E-5 aksında Avrupa yakasında Bakırköy – İncirli'den başlayan, Anadolu yakasında ise Söğütlüçeşme'ye kadar uzanan hızlı metro projesi bölgedeki gayrimenkul piyasasında fiyatları yükseltecek. Hattın 9 ayrı noktada raylı sistemlere ve metroya entegre edilecek olması bu bölgelerde gayrimenkullerin değerlerini katlatacak. Ayrıca İstanbul'daki birçok metro çalışması, İstanbul'un değerine de değer katmaya devam edecek.

Mega projeler bulunduğu çevreye ne kadar değer kazandırdı?

Örneğin Büyük İstanbul Tüneli, Avrupa Yakası'nda İncirli'den başlayacak. Sonrasında ise Zeytinburnu, Vatan, Edirnekapı, Sütlüce, Perpa, Çağlayan, Mecidiyeköy ve Gayrettepe istasyonları yer alacak. Anadolu yakasında ise Söğütlüçeşme'den başlayacak olan hatta Ünalan, Altunizade ve Küçükyalı istasyonları bulunacak. Bu istasyonlar ile Bakırköy başta olmak üzere, Bahçelievler, Güngören, Zeytinburnu, Eyüp, Fatih, Beyoğlu, Şişli, Kağıthane, Beşiktaş, Üsküdar ve Kadıköy ilçelerindeki değerleri etkileyecek. İlk açıklandığı tarih olan Şubat 2015'ten bu yana, bu hat üzerine yakın konumda yer alan gayrimenkul fiyatları, yüzde 80'nin üzerinde prim yaptı ve prim yapmaya devam edecek. Benzer bir durum kanal projesi ile Arnavutköy, Başakşehir, Küçükçekmece ve Avcılar'ı da etkilemeye devam ediyor.

Ev alırken öne çıkan kriterler neler, hangi noktalara dikkat edilmeli?

İnşaat firmasından alınana konutlarda öncelikle proje ve inşaat firması incelenmeli. Firmanın geçmişi, hangi projeleri tamamladığı, hangilerinin devam ettiği kontrol edilmeli. Projelendirilen sosyal alanlar, bunların aidata olacak etkileri araştırılmalı. Sözleşmede KDV oranı, iskan ve tapu masrafları teyit edilmeli. Proje geciktiğinde inşaat firması tarafından kira yardımı, ödeme ertelemesi gibi ne tür yükümlülükleri üstendiği gözden geçirin. Tapuda gösterilen değerin, inşaat firmasından aldığınız bedelle aynı olduğuna dikkat edilmeli. Çünkü düşük bir bedelle gösterilen alımlar, ilerde size çok ciddi vergisel yükümlülükler doğurabiliyor. İkinci el konutta ise, bina yaşından, m2'sine, brüt alanlardan piyasa rayiçlerine kadar her nokta önemli. Aslında gayrimenkul almak ve satmak hayatta verilen en önemli kararlardan biri, bu kararı verirken mutlaka profesyonel bir destek alınmalıdır.

Kentsel dönüşümün gerekliliği büyük bir gerçek. Sizce kentsel dönüşüm yeteri kadar hızlı ilerliyor mu? Bu anlamda ekstra neler yapılabilir? 

Ada bazlı dönüşümler olmadığı müddetçe, gerçek bir dönüşümden aslında bahsetmemiz mümkün olmuyor. Aslında Kentsel Dönüşüm Dünya'da 3 kategoride uygulanıyor. 1. Nesil Dönüşüm Süreci : Balyoz anlayışı ile gerçekleşmiştir. Örnekler Yık – Yap şekliden olmuştur. Ülkemizdeki durum aslında bu şekilde.
2. Nesil Dönüşüm Sürecinde ise, tek tek yapmanın uygun bir süreç olmadığı tespit edilmiş “Planlama” yapmanın önemi ortaya çıkmış. Uygulamalar toplu olarak yapılmaya başlanmıştır. Bu modelde kentin dışında bazı bölgeler geliştirilmiş, konut – ticari – kültür ve eğitim merkezleri oluşturularak yeni çekim merkezleri oluşturulmaya çalışılmıştır. Lakin bu çalışmalarda istihdam ve ulaşım bizim gibi ülkelerde bir engel olmuştur. Kayaşehir bu örneklerden biri olarak kabul edilebilir.
3. Nesil Dönüşüm Süreci : Eski liman, tersane, vb. alanların  yeniden tasarlanması ile geliştirilen “Dönüşüm” projeleridir. Yaşayanlar ile yakın çevrede bir ekonomi oluşturulması gerekmektedir. Biz daha 1. Aşamadayız diyebiliriz.

Konut fiyatlarının yüksek olduğu söyleniyor. Müteahhitler ise malzemelere gelen zammın fiyatlara yansıtılmadığını ifade ediyor. Siz neler söylersiniz?

Fiyatlar konusunda aslında İstanbul hala çok çok avantajlı bir durumda. Burada asıl maliyeti etkileyen unsur ise arsanın maliyeti. Arsa değeri dışında daha ucuz ev, daha ucuz işçilik ve malzeme demek.  Müteahhitler açısından önemli olan unsur finasman maliyetini farklı sistemler ile çözebilmeleri.

Konut kredisi faizlerinin yüksek olduğu bir dönemdeyiz. Konut almak isteyenlere tavsiyeleriniz neler?

Aslında krediler düştüğünde de talep arttığı için fiyatlar yükseliyor. Mevcut dönemin bunun için bir fırsat olduğunu belirletebiliriz. Örneğin aylık %1.18'den çekilen 100.000-TL'lik bir kredi için 187.000-TL geri ödeme yapılırken, %1'den çekilen bir kredide 172.000-TL geri ödeme oluyor. Buradaki fark uygun fiyata pazarlık ile alınabilecek bir tutar kabul edilebilir. Bizim en çok tavsiye ettiğimiz iki husus var. Biri artan ödemeli kredi sistemi, ikincisi ise küçük bir ev alarak ev sahibi olmaya başlamaları. Sonrasında zaten bunu satarak daha geniş bir ev alabilirler. Kiraya ödeme yapıldıkça aslında para buharlaşıyor. Kredi ile bir taşınmaz alındığında ise, değer artış kazancı ile 6-7 yıl sonra taksitleriniz kira kadar oluyor.

Kira geliri beyannamesi konusunda nelere dikkat edilmeli?

Bildiğiniz gibi artık son haftaya girdik ve 26 Mart Pazartesi son tarih. En önemli tavsiyemiz, götürü gider yerine gerçek gider yöntemini de denemeleri. Çünkü bu yıl götürü gider indirimi %25'den %15'e düşürüldü. Bu nedenle de gerçek gider yöntemi birçok mükellef açısından daha avantajlı hale geldi. Örneğin, evini kiraya verip kira ödeyenler, kiraya verilen gayrimenkul için yaptığınız onarım, bakım ve sigorta giderleri, gerçek giderde düşülebiliyor. Bu yıl 900-TL'yi geçen ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar ve gene konu konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün, iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i düşülebiliyor. Belirli oranlarda, sahış sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, bazı bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları gibi birçok düşürülebilir kalem var.

Yabancıya konut satışında neler düşünüyorsunuz?

2012 tarihinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılması ile yeni bir süreç başladı. Bu noktada gayet iyi gidiyoruz. Konut satışları 2018 Ocak ayında 1742 adet gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı ayına göre %25,7 arttı. Artık Antalya ve İstanbul dışında da yabancılara satış etkisini görüyoruz. Güvenlik bölgelerinin 58 ilde tespiti de yabancılara satışları kolaylaştırdı. Lakin sektörde bir önemli riskimiz var. Yabancılara satışta birçok projede farklı liste ve fiyatlar uygulanıyor. Eğer sektörde bu konuda düzenlemeler acil olarak yapılmaz ise yabancılar pazardan uzaklaşacaklar. Korkumuz gayrimenkul sektörünün Laleli hatasına düşmesi.

Yabancılara satışta birçok firma yerel piyasa fiyatları ile yabancılara satış fiyatlarında farklı rakamlar uyguluyor. Yurtdışından müşteri yönlendiren acentelere yapılan ödemeler satış bedellerinin %10'larına yaklaşmış durumda. Bir de bunun yanında dövizdeki artışlar yatırımcının aldığı gayrimenkulün teslim sırasında değer artışı sağlamadığını hatta değerinin düştüğünü gösteriyor. Bu durumun inşaat sektörü açısından en önemli risk olduğunu düşünüyoruz. Belki de proje satışlarında akreditasyon getirilmeli. Listeler doğru, işlemler ise acente yerine profesyonel aracı kurumlar üzerinden yürütülmeli. Kuveyt, Katar ve özellikle Suudi Arabistan ülkelerinde pazarlanacak projelerde ticaret bakanlıklarının onayı ile satışlar yapılabiliyor. Türkiye içinde de bu acil olarak uygulamaya geçilmeli.”

Altın Emlak olarak önümüzdeki dönem hedefleriniz neler?

23 ilde 115 Temsilciliği bulunan, emlak sektörünün tamamı yerel sermayeli en güçlü franchisee zinciri olarak büyümeye devam ediyoruz.  Son üç ayda açılan 15 yeni Temsilciliğimiz ile de 2018'e hızlı bir giriş yaptık. 2018 yılı sektörümüz açısından önemli bir dönüm noktası. Emlak sektöründe bu yıl hayata geçecek olan yasal düzenlemeler, sektörümüzün kıymetini daha da artacak. Artık her isteyen emlak ofisi açamayacak. Belgeli, yasal olarak açılmış, oda kaydı olan emlak ofisleri bu işleri yapmaya devam edebilecekler. Klasik emlakçılar yerine artık markalı profesyonel emlakçılar sektörde yer alacak.

Hedefimiz doğruluk ve dürüstlük ilkeleri her iki tarafın yararına nitelikli çözümler üretebilen, nitelikli girişimciler ile markamızı büyütmeye devam etmek. Temsilcilerimizi bilgi ve teknoloji ile sürekli geliştiriyor, altyapımızı her geçen gün yeniliyoruz. Son dönemde Güney Marmara'daki kalkınma planları çerçevesinde bu bölgeye ağırlık verdik. Bunun dışında Büyükşehirler öncelikli olarak büyüme çalışmalarımız devam ediyor.

Uğurcan Tokay / emlaktasondakika.com