yurtdışında konut pazarlama

Yurtdışından konut alırken bu önerilere dikkat!

Sektörden Haberler Emine Pile 24.03.2015
Gayrimenkul yatırımlarınızı yurtdışına taşımaya karar verdiniz vermesine ama güvenle konut almak için nelere dikkat edilmeli biliyor musunuz?
Yurtdışında ev sahibi olmak için 2012'de yürürlüğe girmiş olan mütekabiliyet yasası gereği, uygun olan her ülkede Türk vatandaşları ev alabilirler. Ancak o ülkenin mülk edinme kuralları çerçevesinde alım yapılabilir bu da her ülkeye göre değişkenlik gösterir. Satın alınacak ülkede kanunlar gereği farklı bir talep yok ise, geçerli bir pasaport fotokopisi, resim ve noterden hazırlanmış yetki belgesi yeterli olmaktadır. 

Yurtdışında bir emlak sahibi olmak istiyorsanız, iyi bir danışmana ve doğru bilgilere ihtiyacınız olacaktır. Türkiye'de ve yurtdışında konut pazarlama sektörünün öncüsü İngiliz – Türk ortaklı uluslararası konut pazarlama şirketi Universal 21 'in Yönetici Ortağı Philip Skorochod yurtışından konut almak isteyenlere şu tavsiyelerde bulunuyor:

Ülke Ekonomisi: Ülkenin mutlaka iyi ve güçlü bir ekonomisi olmalıdır. Ülkeyi araştırmanız ve derecelendirme kuruluşlarının ne söylediklerini kontrol etmeniz gerekir: Notları yükseliyor mu yoksa düşüyor mu? Uzmanların baktığınız ülke, hatta kent için verdikleri faiz-vergi oranı ne kadar? Emlak dergilerini kontrol edin, en iyi muhasebecilik şirketlerini araştırın, bunlar genellikle yılda bir kez emlak raporu hazırlarlar. Bloomberg ve BBC'yi ve internette mevcut tüm makaleleri kontrol edin, yerel piyasayı daha iyi anlamak için yerel basını mesela Hürriyet gibi gazeteleri takip edin. Söz konusu yer ve bu ülke ve halkının neler yaptığına dair bir hissiyat edinin. Ana göstergelere bakın; para birimi nasıl işlem görüyor, GSYH rakamları, işsizlik rakamları, Ödeme dengesi, ihracat rakamları, enflasyon raporları, kira artışları, sermaye artışı vb. uzmanların da yanılabileceğini unutmayın!

Sadece, derecelendirme kuruluşlarının 2009'da ikinci dereceden ipotek (ikincil mortagage) konusunda ABD'yi çevreleyen sorunları öngörmekteki başarısızlıklarıyla ilgili son hukuk davalarına bakın, bu nedenle bazen karar vermenize yardımcı olacak şey yalnızca kendi hislerinizdir. Projeyi, bölgeyi, konumu bilen ve sadece masrafları size ödetip hızlı satış komisyonları yapmakla ilgilenmeyen profesyonel bir acenteyle çalışın. 

Piyasa Öncüleri:  Bir piyasanın güçlü bir büyüme potansiyeli olduğu belirtiliyorsa, bir yatırımcı olarak bu büyüme için “piyasa öncülerinin” tam olarak ne olduğunu anlamanız önemlidir. Aşağıda en yaygın emlak piyasası öncülerinden bazıları yer alıyor.

Konum: Başarıya ulaşmayı umduğunuz yatırımın getirisiyle doğrudan bağlantılı olduğu için herhangi bir konut üzerine düşünürken, konumun önemi küçümsenemez. Sermayedeki değer artışı ve kira getirileri, belirli konumlara göre değişiklik gösterecektir, bu nedenle yatırım yapmayı planladığınız bölgede ve çevresindeki mevcut emlak fiyatlarını ve kiraları incelemenizi tavsiye ediyoruz. Mümkünse seçtiğiniz bölgedeki yerel fiyatların bilgisine ilk elden ulaşmak için bölgeyi bizzat ziyaret etmelisiniz. Hedef piyasanız yeniden satış ya da kiralama için iyi yatırımsa, seçtiğiniz konutun bir uluslararası havaalanına, toplu taşımaya (Herhangi büyük bir şehirde bir metro bağlantısına yakın bir konutun fiyatı, yakın olmayandan %50 daha değerli olacaktır) ve çok sayıda imkana ulaşımın kolay olduğundan emin olun.

Merkezdeki getirilerin her zaman banliyölerden çok daha az olduğunu ancak fiyatların sürekli olarak farklılaşabileceğini unutmayın. İstanbul'da fiyat dışında önemli olan konulardan biri yürüyebilme imkânı ve her şeye olan uzaklığıdır. Çok sayıda genç çalışan araba kullanmak istememektedir. Araba satın alımlarda vergi çok yüksektir, yol vergisi çok pahalıdır ve litre başına petrol fiyatı Avrupa'daki en yüksek fiyatlardan biridir, geniş otoyollar yoktur ve gün boyunca trafik tıkanmış haldedir, bu nedenlerle insanlar genellikle toplu taşımayı kullanmayı tercih eder. 

Maliyet/Değer:  Bir konut alımı, yalnızca doğru fiyata satın alınmışsa başarılı bir yatırımdır. Yatırımınızı hesaplarken, sıklıkla kira gelirine ek olarak, mümkün olan en güçlü sermaye kazancını üretmek için değerinin yeterli şekilde biçilmesine izin vermeniz gerekmektedir. Ayrıca yeni konutlarda satış vergileri de oldukça önemlidir. İngiltere'de kazancınız üzerinden %28, ABD'de %30 ve Almanya'da %40 olan Sermaye Kazançları Vergisi'nden kurtulmak için Türkiye'de mümkünse en az 5 yıl konutu elinizde tutmanız tavsiye edilmektedir.

Alt Yapı/Kira Biriktirme Alanı: Yatırım amaçlı bir konutun değerlendiğine dair açık işaretler, genellikle artan yerel çekicilik, hizmetler ve olanaklar biçiminde bölgeye yapılan önemli altyapısal iyileştirmelerdir. Yine önemli olarak, ek havaalanlarının, limanların ve yolların geliştirilmesi ya da oluşturulması yakın gelecekte bir büyümeye ve belirli bir bölgedeki beklentileri artıracak yerel hükümet tarafından verilen vaatlere işaret etmektedir.  

Üniversiteler: Özellikle de küçük veya yetersiz yurtları olanlar, kiralık evler için büyük bir bağımlı kitledir. Yine yeni lokasyonlara taşınan yeni fabrika ve işletmeler de iyi birer piyasa hedefidir. Büyük hastane kompleksleri, havaalanlarına yakın aktarma merkezleri, deniz aşırı bankalar, yabancı şirketler, konsolosluklar ve büyükelçilikler, bunların tamamı büyük hedef kitlelerdir, devamlı olarak iyi bir kiralık piyasası oluştururlar ve yerel piyasalara çok bağımlı değillerdir.

Doğal Faktörler:  Lokasyona sadece  muhteşem bir manzarasının olması ya da denize sıfır konumda olması gibi nedenlerle diğer lokasyonlar üzerinde ayırt edici avantajlar sunar. Müthiş bir kumsala eşlik eden iyi hava koşulları, kaliteli kayak merkezleri ya da golf sahaları piyasa öncüleri için yine ayrıca önemli olabilir ancak bunların diğer faktörlerle birlikte göz önünde bulundurulması gerekir. Biz, dikkatli bir şekilde nüfus artışının olduğu bölgelere ve yeni ticaret, iş ve sanayi merkezlerine bakarız. 

Turizm: Kimi emlak piyasalarının oluşması için itici faktördür. Artan sayıdaki uluslararası uçuş bağlantıları daha önce uzak sayılan çok sayıda konumu oldukça erişilebilir kıldı. Kimileri son yıllarda daha geleneksel yerlere hoş bir alternatif sunan yeni tatillerden ve ikinci ev mekânlarından heyecanlanmaya başladı. Yazlık evler konusunda önemli bir sorun, işin niteliği bakımından gerçek yatırımlar için çok değişken olmalarıdır.

Kimi hükümetlerce turistleri bir konumdan diğerine taşımaları için büyük turist operatörlerine büyük vergi muafiyetleri ve teşvik tedbirleri sunulmaktadır. Bu da her zaman kiralık konutunuz için çok az ya da sıfır turist ile sonuçlanır. Kısa vadedeki kiralarla ilgili maliyetlerin çok yüksek olması ve kiracıların geçici niteliğinin bu yatırımı çok temelsiz ve sübjektif bir hale getirmesi nedeniyle bu alan bizim yatırım yapmaktan kaçınmaya çalıştığımız bir alandır. 

İstikrar: Terörizm dünyası maalesef ki denizaşırı ülkelere yatırım yaptığınızda dikkate almanız gereken önemli bir konudur. Bu nedenle, yatırım yapmak için seçtiğiniz konumun siyasal istikrarını araştırırken dikkatli bir şekilde düşünmeniz gereken çeşitli siyasal, dini ve hukuki çıkarımlar vardır. 

Yurtdışında ev sahibi olmak yurtdışında konut pazarlama Universal 21 Philip Skorochod