Körfezli yatırımcıların katıldığı bir fuar

Yabancı yatırım ivme kazandı, devamı gelecek!

Sektörden Haberler Hüseyin Belibağlı 13.10.2015
Türkiye’nin yaşadığı çalkantılı ekonomik süreçte yabancı yatırımcıların nasıl davrandıklarını sektörün ileri gelen isimleri ile konuştuk.
Türkiye'nin yatırıma ihtiyacı olduğu bir gerçek. Bunun yolu da yabancı yatırımcıların Türkiye'ye finansman aktarmalarından geçiyor. Sıcak paranın en büyük isteği istikrarlı ülkelerde her türlü yasal güvencenin sağlanmış olması. Bu çerçeveden baktığımızda yabancı sermayenin özellikle gayrimenkul sektöründe ne tür davranışlar sergilediğini bu tür yatırımcılar ile sıkı temasta olan sektörün önde gelen isimleri ile görüştük. 

Yüzde 1'lik psikolojik sınır önemli

Yabancı yatırımcının Türkiye'de seçimleri mi beklediğini ve yaşanan siyasi ve sosyal olaylardan ne kadar etkilendiği sorusunu yönelttiğimiz Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, yaşanan gelişmeler iç piyasada en çok bireysel yatırımcıyı etkilediğini ve etkilemeye de devam edeceğini ifade etti. Bu gelişmeler hem faiz oranlarına hem de dövize yansıdığına değinen Yazıcı şöyle devam etti;

Konut kredisi faiz oranları yüzde 1 psikolojik sınırının üzerindeyken yatırım için konut alacak olanlar temkinli ve önümüzdeki dönemde daha da temkinli olacak gibi duruyor. İkamet için konut satın alımları hala daha devam ediyor. Geçen senenin aynı dönemine göre satışlarda yüzde 18 artış yaşandı. Ama ay bazında incelediğimiz temmuz ağustos büyümelerinin artık bir önceki yıla göre çok az arttığını görüyoruz, büyüme yavaşladı, önümüzdeki günlerde daha da yavaşlayabilir.

Yatırımlar ivme kazandı, yüzölçümleri yüzde 28 arttı

Yabancı yatırımcı tarafında ise ilk 9 aylık gayrimenkul yatırımlarını incelediğimizde yatırımların ivme kazandığını görüyoruz. Geçen senenin aynı dönemine göre toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında yüzde 28 daha fazla yatırım yapılmış. Yapılan yatırımların en çok körfez ülkeleri tarafından olduğunu düşünürsek yaşanan gelişmelerin bu ülkeleri çok da etkilemediği söylenebilir. Önümüzdeki dönemde daha sağlamcı olan Avrupalı yatırımcıların biraz beklemeye geçmesi muhtemel. 

Yatırımlar yeniden ivme kazanması ne kadar sürer?

İkamet için değil de yatırım için konut satın alacak olanların yatırım kararlarını yeniden gündeme alması için öncelikle konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1 psikolojik seviyenin altına düşmesi gerekiyor. Ayrıca halkın moralinin yükselmesi, yani tüketici güven endeksinin yükselmesi de gerekli. Her iki şart da kısa vadede çok kolay gerçekleşecek gibi değil. Bunun tek sebebinin genel seçimler değil, yaşamsal güvensizlik hissi, global ekonomik darboğazın gelişmekte olan ülkelere etkisi büyük. Dünya'daki şartlarında kötüleşmeyeceğini ümit ederek 2016'nın ilk 6 ayını 2014 ve 2015 yılının etkilerinden kurtulmakla geçireceğimizi düşünüyorum. Dağıttıklarımızı toparlamamız için 8-9 aya ihtiyacımız olacak gibi görünüyor. 

Türkiye şu anda Ortadoğu'nun parlayan yıldızı konumunda

Mütekabiliyet yasasından sonra yatırım yapanlar çok kazandı ve kazanmaya devam ediyor. Türkiye gelişmekte olan ülkeler arasında gayrimenkul sektörü açısından en çok gelişme kaydeden ülkelerden biri. Ortadoğu ülkeleri risk algısı açısında geniş ülkeler olduğundan Avrupalıya göre daha rahatlar. Şimdilik rakamlar bize bu yatırımların devam edeceğini gösteriyor.

Türkiye'ye yatırım yapan yabancıların yatırımlarını toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında incelediğimizde son 2 senede değişim aşağıdaki gibi;

Aynı yatırımları konut özelinde incelediğimizde ise bize aşağıdaki rakamları veriyor.

Şu anda hangi ölçekte yatırımlar ve satın almalar yapılıyor?

Türkiye İstatistik Kurumu'nun ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün bu konuda yapmış oldukları istatistiki bir açıklama bulunmamakta. Ancak müşterilerimizden edindiğimiz bilgiler doğrultusunda yabancıların satın aldıkları konutların ortalama değerinin 150-200 bin USD civarında olduğunu söyleyebiliriz. Körfez ülkelerinden gelen yatırımcıların tercihi evlerin büyük metrekareli olması yönünde, site yaşamı onlara yabancı olduğu için başta biraz zorlanabiliyorlar. Henüz kendi dillerinde eğitim veren okulları olmadığı için dönemsel ziyaretlerde bulunuyorlar.

Dünyadaki bu pastadan Türkiye'nin yıllık olarak alması gereken pay sizce ne kadar olmalı?

Yabancıların Türkiye'de uzun yıllardır yaptıkları yatırımın toplamına baktığımızda Bakırköy ilçemizin büyüklüğü kadar olduğunu görüyoruz. Bu açıdan baktığımızda çok da büyük bir alandan bahsetmiyoruz aslında. Dünya globalleştikçe, teknoloji ilerledikçe ve seyahat olanakları arttıkça yabancıların yatırımları ülkemizde daha da artacaktır. Ancak şu an pastadan aldığımız payın ölçeğini bilemiyoruz.

Yabancı yatırımcı Türkiye'ye güveniyor

Avrupa'nın en hızlı büyüyen ekonomisi Türkiye, uluslararası yatırımcılar için cazibe merkezi olmaya devam ediyor. 2002 yılına kadar toplamda 15 milyar dolarlık yabancı yatırımın geldiği Türkiye, son 12 yılda bu meblağın 9 katı yatırım aldı. Yalnızca 2005-2014 yıllarını arasında ülkeye giren yabancı yatırım miktarı 144 milyar dolar oldu. 

Yatırım ortamı yeşeriyor

Ulusal ve küresel yatırımcılara eşit muamelenin kanunla garanti altına alındığı ülkemizde faaliyet gösteren uluslararası şirketlerin sayısı bugün 39 bini aştı. Türkiye ayrıca, çok sayıda çok uluslu şirketin bölgesel merkezi haline geldi. Yatırımcı için elverişli bir ortam sağlamak amacıyla önemli adımlar atan Türkiye'de, şirket kurma süresi 38 günden 6 güne düştü. OECD ülkelerinde bir şirketin kurulma süreci ortalaması ise 12 gün.

Dünyanın 17'nci, Avrupa'nın 6'ncı büyük ekonomisi konumundaki Türkiye, özel sektörün girişimci ruhu, güçlü iç piyasa, Avrupa Birliği ülkeleri içerisindeki en büyük genç nüfusu, kazançlı ihracat fırsatları, küresel üretim merkezi olma hedefi ile çok uluslu şirketler için cazibe merkezi konumunda. Son 10 yılda ticarete ilişkin düzenlemelerde kaydettiği reformlar ve liberal kanunlarla, 'Doğrudan Yabancı Yatırımlar' da önemli bir patlama kaydetti. 

144 milyar dolar aktı

Cumhuriyet'in kuruluşundan 2002 yılına kadar süren 80 yıllık dönemde 15 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım sağlayan Türkiye, son 12 yıllık süreçte bu miktarı 9'a katlayarak 144 milyar dolarlık akış sağladı. 
Uluslararası sermayeli şirketler, Türkiye'deki yatırımlarını gün geçtikçe artırıyor. Türkiye'nin dört bir yanında faaliyet gösteren uluslararası şirketlerin sayısı bugün 41 bin 397'ye ulaştı.

Eğitimli genç nüfusun yanı sıra 33,7 milyon internet kullanıcısı, 69 milyon GSM, 57 milyon kredi kartının kullanıldığı dinamik bir ekonomiye sahip olan Türkiye, dünyanın 8'inci, AB'in 2'nci büyük çelik üreticisi konumunda. Dünyanın 16'ncı büyük otomobil üreticisi olarak, üretim sektöründe küresel düzeydeki etkinliğini artıran Türkiye, doğal güzellikleri ve kaliteli hizmet sektörüyle de ön plana çıkıyor. Dünyanın en çok ziyaret edilen 6'ncı turizm ülkesi olan Türkiye'de dünyanın en iyi 100 otelinden 22'si bulunuyor. Kıtalar arasındaki stratejik konumu ile de dünya ekonomisine yön verebilecek aktörlerden biri olma hedefindeki Türkiye, küresel enerji geçiş noktaları ile farklı pazarlara kolay erişim imkânıyla uluslararası yatırımcıların dikkatini çekiyor.

Konut satışları yükseliyor

* 2014 sonu itibariyle yıllık 1,16 milyon adet konut satışı gerçekleşti. Böylece 2013 yılına göre yüzde 2 artış ile yeni bir rekor kırıldı.
* 2014 yılında toplam 18.959 yabancıya konut satışı gerçekleşti ve geçen yılın aynı dönemine göre  yüzde 56 artış gözlendi.

Yılbaşından beri yüzde 26 değer kazanan dolar, yabancı gayrimenkul yatırımcısını Türkiye'ye çekti. Geçtiğimiz yıllardaki büyüme performansından etkilenerek, ülkemizde çok sayıda yatırım yapan yabancılar, son günlerde cebindeki paraya göre "kelepir" kalan gayrimenkul arayışına çıktı. İstanbul başta olmak üzere yurt genelinde yabancı gayrimenkul yatırımcısını Türkiye'ye çeken Hashim Property&Investment Genel Müdürü Serhat Çeşmeci, dövizdeki artışın ardından firmaların daha önce satın aldıkları arazilere yenilerini eklemek için harekete geçtiğini, Ruslar, Araplar, Kuzey Iraklılar ve Azerilerin de arsa almak için araştırmalarda bulunduklarını söyledi.

Dövizin artışına rağmen gayrimenkul fiyatlarının iç piyasadaki daralma nedeniyle hemen hemen aynı kaldığına işaret eden Çeşmeci, "Yabancılar için bu yıl toprak yerine %'30 kazandırdı. Çünkü 1 Ocak'ta 2.33 olan dolar kuru, bugün 2.93'lerde, ama arsa ve tarla fiyatları son aylardaki belirsizlikler nedeniyle yılbaşındaki düzeylerde. Kasım ayında yeniden seçim yapılacak olması iç piyasa kadar yabancı yatırımcılar için de önemli bir dönemeç. Türkiye, bu süreçte yaşanması muhtemel durgunluk ortamını en karlı şekilde değerlendirmek isteyen yabancılar için mercek altında. Kapımızı çalan yabancı gayrimenkul yatırımcısının sayısı her geçen gün artıyor" dedi. 

Yeni yatırımcı seçime görer karar verecek

Son 2 yıldır ekonomimizde yaşanan durağanlık ile yakın bölgemizdeki siyasi ve sosyal olaylar açısından yabancı yatırımcıları değerlendiren Denge Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan, konuya şöyle yaklaştı:

Yabancı yatırımcı için risk kabul edilmekle birlikte ciddi bir yatırım kaçışı gözlenmemekte, yeni yatırımcıların geldiği de görülmektedir. Yakın dönemde açıklanan büyüme rakamı göstermektedir ki bölgemizdeki karışıklıklara rağmen Türkiye, halen umut vaad eden bir ülkedir. Yani bölgemizdeki karışıklıklardan ziyade ülke içindeki durum daha önemlidir. Yabancı yatırımcı için, iç bir konu olan seçimler daha önem taşıyacak ve yatırım planlarıseçim sonuçlarına göre şekil alacaktır.2016 yılı ilk çeyreği itibariyle güçlü bir hükümetin kurulacağı, yatırımlar açısından olumlu gelişmeler olacağı beklentisi hakimdir.

Hükümetin kurulması sorunu kökten halleder

Türkiye'deki siyasi boşluğun seçim sonrasında sağlıklı bir hükümet kurulması ile dolacağı, yeniden ivme kazanacağı ve yatırımların artacağı düşüncesindeyiz. Coğrafi konumu, bölgeye nazaran ekonomik ve siyaseten istikrarlı büyümesi, dinamik ve genç nüfususayesinde 2013 ve öncesindeki gibi büyüyen ekonomisi ile 2016'nın ilk çeyreğinden itibaren ivme kazanacağını düşünüyoruz.

Yabancı yatırımcı 1 yerine 1.25 kazandı

Şu anda yaşanan istikrarsız görüntü bizce yeni bir hükümetin kurulamaması kaynaklıdır. Yabancı yatırımcı için bu yıl toprak 1 yerine 1.25 verdi diyebiliriz çünkü Ocak'ta 2.33 olan dolar kuru, bugün 2.91'lerde ama arsa ve tarla fiyatları son aylardaki belirsizlikler nedeniyle dolar bazında,yılbaşındaki düzeyleri koruyor. Dövizdeki artışa rağmen gayrimenkul fiyatları, hemen hemen aynı seyrediyor. Ayrıca yabancıların talep ettiği konutların üretilmeye başlamasının yanı sıra yabancılara yönelik projelerin sayısında gözlenen artışın satışlardaki artışı da beraberinde getirdiğini söylemek mümkün. 

Yabancı yatırımın 25 milyar doları konuta yöneldi

Yabancılar gayrimenkul, alanında Türkiye'ye son 10 yılda yaklaşık 40 milyar dolar sermaye girişi sağladı. Bu miktarın, 15 milyar doları AVM'lere, 25 milyar doları ise bireysel konut satışına yöneldi. Geçtiğimiz yıl gayrimenkul satışından 4.5 miyar dolar kasaya girerken bu yıl 5 milyar dolar gelir hedefleniyor. Dolardaki yükselişin yabancılara yönelik konut satışlarının artmasında etkili olduğu ve bu durumun yatırım yapmayı cazip hale getirdiği ve yabancılara yönelik konut satışlarında artış hızının devam edeceğini söyleyebiliriz.

Londra 23, Türkiye 5 milyar dolar

Londra'da geçtiğimiz yıl 23 milyar dolar gayrimenkul yatırımı gerçekleşmişken Türkiye'de 5 milyar dolar rakamı, kat etmemiz gereken mesafeyi gösteriyor. Olumsuzluklardan kısa vadede mutlaka etkileneceğiz. Bununla birlikte orta vadede gayrimenkulde yıllık 10-15 milyar dolar doğrudan yatırım olabileceğini öngörmekteyiz.

Hüseyin Belibağlı/Emlaktasondakika.com

 

Eva Gayrimenkul Değerleme Cansel Turgut Yazıcı Hashim Property&Investment Serhat Çeşmeci