Tuzla'nın geleceğini nasıl bir gayrimenkul değeri bekliyor
TSKB Gayrimenkul Değerleme, Kurumsal Değerleme Departmanı Değerleme Uzmanı Ece Çalışkan, İstanbul'un gelecek vaat eden bölgelerinden Tuzla'yı emlaktasondakika.com'un yatırımcı okurları için mercek altına aldı
Tuzla ilçesine bağlı bir mahalle olan Orhanlı, ilçenin en geniş yüzölçümüne sahip mahallelerinden biri olup, doğusunda Akfırat, kuzeyinde Aydınlı ve batısında Sultanbeyli ilçesine komşudur. Orhanlı bölgesi, E-80 Otoyolu'nun bölgeden geçmesi ve son yıllarda konut projeleri ile dikkat çeken Aydınlı bölgesine erişimi sağlayan arter üzerinde bulunması dolayısıyla erişimi oldukça kolay olan bir bölgedir.
Orhanlı mahallesinin genel yapı profiline bakıldığında, öncelikle bölge yüzölçümünün büyük kısmını kaplayan sanayi ve depolama tesisleri dikkat çekmektedir. Lojistik, bölgede en fazla yer verilen sektörlerden biri olup, depolama alanlarının bu fonksyionda gelişmeye devam etmesinin sinyalleri, bölgeye yapılan bazı lojistik tesis projeleri ile verilmektedir. 2009 yılında faaliyete geçen Logipark projesinde toplam kapalı alan yaklaşık 130.000 m2 olup, bu alanlar kiracı kullanımında olup, alanların büyük bir kısmında doluluk sağlanmıştır. Bu durum, bölgenin lojistik alanındaki mevcut tercih edilirlik derecesini sürdürmekte olduğunu göstermektedir.
DESBAŞ İstanbul Deri ve Endüstri Serbest Sanayi Bölgesi, İstanbul Anadolu Yakası OSB, Kimyacılar OSB, İstanbul Tuzla OSB gibi sanayi alanları da Orhanlı bölgesi sınırları içinde veya yakın çevresinde yer almakta olup, söz konusu sanayi bölgeleri uzun dönemlerdir bu bölgede faaliyet göstermektedir. Söz konusu tesisler, Orhanlı ve yakın çevresinde oldukça geniş bir alan üzerinde konumlanmıştır. Bu bölgelerdeki arsa ve tesis fiyatları, konumlu oldukları sanayi bölgesine göre değişkenlik göstermekle birlikte genel olarak 400 – 500 USD/m2 seviyelerindedir. Organize sanayi bölgesi sınırları içerisinde bulunmayan sanayi imarlı arsaların satış bedelleri ise 300 – 450 USD/m2 aralığında değişmektedir. Sanayi imarlı arsaların fiyatları, OSB'lere ve TEM bağlantı yoluna yaklaştıkça artmaktadır.
Orhanlı, yakın zaman öncesine kadar yalnızca sanayi ve depolama alanları ve tesisleri ile bilinirken, son yıllarda Aydınlı bölgesinin ardından konut projelerine yer verilen bölgelerden biri haline gelmiştir. Aydınlı sınırları içerisinde birbiri ardına inşa edilen Dumankaya konut projeleri ile birlikte Orhanlı bölgesinde de konut projeleri inşa edilmeye başlanmıştır. Aydınlı ve Orhanlı bölgeleri birbirine komşu olduğundan, bu bölgelerdeki projeler, mahalle sınırlarına net olarak bakılmaksızın belli bir mahalleye dahil edilerek belirtilmektedir. Buna göre, bölgedeki projelerin çoğunun Aydınlı mahallesi içerisinde konumlandığı söylenmektedir. Bölgede özellikle Adres, Adres Lobi, Adres Botanik, Kampüs Güney, Kampüs Panorama, Kampüs Batı, Kampüs Doğu gibi Dumankaya projeleri yer almakta olup, Hayat City, Fiyaka-3, Orhanlı Konutları, Royal Park Residence gibi konut projeleri ile çeşitli villa projeleri bulunmaktadır. Dumankaya projelerinde genel fiyat aralığının stüdyo daireler için 1.600-1.900 TL/m2, 1+1 tip daireler için 1.750-2.200 TL/m2, 2+1 tip daireler için 1.650-1.900 TL/m2 ve 3+1 tip daireler için 1.800 TL/m2 seviyelerinde olduğu söylenebilir. Bölgedeki diğer projelerdeki genel fiyat aralıkları ise 1.250-2.500 TL/m2 olarak belirtilebilir.
Orhanlı ve yakın çevresi, Sabancı ve Okan üniversitelerinin yanında, son zamanlarda faaliyete geçen ve planlanmakta olan Süleyman Şah, Medeniyet, Piri Reis gibi üniversitelerin kampüs projeleri de gerçekleştiğinde bölgedeki eğitim kurumları ve öğrenci sayısı artacaktır. Bölgede bunun yanında Koç Eğitim Kurumları'nın yanı sıra Şişli Terakki ve Bilfen Eğitim Kurumları'na ait okulların da faaliyete geçmesi ile birlikte, bölgenin eğitim bölgesi niteliği artacaktır.
Orhanlı bölgesindeki konut tiplerinin stüdyodan 4+1'e kadar çeşitlendiği görülmektedir. Bölgedeki küçük tip konutlara, yeni inşa edilen projelerde yer verilmektedir. Bunun nedeni, yeni üniversite projelerinin de bulunması dolayısıyla bölgeye üniversite öğrencilerinin kiracı olarak talep göstermesi olarak düşünülmektedir. Dumankaya'nın, içerisinde etüd odası, okuma odası, TV odası vb. alanların bulunduğu projeler inşa etmesi de bu düşünceyi destekler niteliktedir.
Orhanlı bölgesi, bir ofis bölgesi olmadığından, bölgede ticari imarlı arsalara pek sık rastlanmamaktadır. Mevcut ticari imarlı arsalar ise üzerindeki yapılarla birlikte kullanılmaktadır.
2012 ylında hizmete sunulan Kadıköy-Kartal Metro Hattı'nın, 3 durak eklenmesi ile birlikte Kaynarca'ya kadar uzatılması, Orhanlı bölgesine olan ulaşım seçeneklerini arttıracak olup, bölgeye mevcutta erişimin sağlanması Pendik Feribot İskelesi, D-100 Karayolu ve TEM Otoyolu ile oldukça kolaydır. Marmaray'ın 29 Ekim 2013'te hizmete sunulması ile birlikte bölgenin ulaşılabilirliği de dolaylı olarak kolaylaşacaktır.
Tuzla bölgesinin gelişmesinde en önemli rollerden biri, TOKİ'nin Yenişehir projesidir. Bu projenin, TOKİ iştiraki Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş. bünyesinde, toplamda 2 milyon metrekare alan üzerinde gerçekleştirileceği ve proje dahilinde konutlar, rezidanslar, konaklama tesisleri, özel okul alanları, özel sağlık tesisi alanları, sosyal ve kültürel alanlar, alışveriş merkezi, ticari üniteler vb. birçok fonksiyonu barındıracağı açıklanmıştır. Bu proje için, bölgede büyük bir alan üzerinde TOKİ şerhi bulunmakta olduğundan, bölge halkının kendi gayrimenkullerinde tasarruf etme haklarının kısıtlandığı billinmektedir. Yaklaşık 3,5 yıldır süregelen bu durum, bölgenin bir kısmındaki alım-satım hareketliliğinin durmasına sebep olmuştur.
Orhanlı bölgesi, Tuzla ilçesi sınırları içerisindeki Aydınlı bölgesine göre daha yavaş bir gelişim göstermesine rağmen, kendi içinde konut fiyatlarını kısa süre içerisinde arttırmıştır. Aydınlı bölgesinde konut arzının ve dolayısıyla arsa fiyatlarının artması ile birlikte, konut projesi yatırımcılarının Aydınlı'ya komşu konumundaki Orhanlı bölgesine talep göstereceği düşünülmektedir. Bunun yanında TOKİ iştiraki Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş.'nin Tuzla Yenişehir projesi ve bölgenin giderek kuvvetlenen ulaşım bağlantıları da bölgeyi öne çıkaracağı ve bölgeye olan yatırımları arttırarak şekillendireceği öngörülmektedir. Bölgenin, mevcut depolama ve sanayi fonksiyonlarının yanı sıra üniversite kampüsleri dikkate alındığında, özellikle öğrencilerin tercih edeceği küçük alanlı dairelerin de yer verildiği konut projeleri ile de konut fonksiyonunu barındırır hale geleceği düşünülmektedir.
Yorum Yaz