Konut yatırımı

Konuta yatırım yapan köşeyi dönüyor!

Sektörden Haberler Ayşe Özlem Kuruca 03.03.2015
Konut fiyatları yüzde 75 artarken, kira geliri de yüzde 31 oldu. Hiçbir finansal ana yatırıım aracında bu kadar gelir elde edilmedi.
Son yıllardaki konut fiyatlarındaki hızlı artışlar “taşı toprağı altın” sözünü doğruladığı gibi, onun da ötesine geçti. TÜİK'in aralık verilerini açıklaması ile Türkiye'de konut fiyatlarının son 5 yıllık ortalama artışı belli oldu. Gayrimenkul veya konut yatırımları, en çok kazandıran ana finansal yatırım araçlarını da geçti. 2010-2014'ü kapsayan son 5 yılda Türkiye Konut Fiyat Endeksi yüzde 75.4 arttı. Altın fiyat artışının 5 puan da üzerine çıktı. Hiçbir finansal ana yatırım aracı konut yatırımından elde edilen kanancı yakalayamadı.

Yüzde 75'lik artış aynı zamanda son 5 yıllık tüketici enflasyonunun da 30 puan üzerinde.

Ancak konutun kazancı sadece değer artışı ile sınırlı değil. Bir de kira geliri var. TÜİK'in verilerine göre Türkiye'deki son 5 yıllık kira artışı yüzde 31.2. Yani satın alınan konutun yaklaşık üçte bir fiyatı düzeyinde bir gelir. Bu da Türkiye için 17.6 yıl olan kiranın fiyatı karşılama oranıyla uyumlu. Yüzde 75.4'e, yüzde 31.2'lik kira geliri de eklenmeli. Bu da aritmetik olarak yüzde 106.5 yapar. Bu dönemdeki toplam yüzde 45'lik enflasyondan arındırma yaptığımızda ise geriye yüzde 42'lik net bir kazanç kalıyor. Her yıla ortalama yüzde 8.5 bir getiriye denk düşer. Tam olarak finansal yatırım araçlarının tümünün, hatta en yüksek kazancı sağlayan altının getirisinin bile yüzde 50 üzerine çıkan bir kazanç söz konusu. Alanlar kazandığı içindir ki, son iki yıldır üst üste Türkiye'de 1 milyonun üzerinde konut satılıyor.

Yukarıdaki haritadan görülebileceği gibi, “taşı toprağı altın” diye bilinen İstanbul bunu fazlasıyla ispatladı. Çünkü İstanbul'da konut fiyat artışı yüzde 109'la Türkiye ortalamasının yaklaşık yüzde 50 üzerine çıktı. Buna kira gelirleri da dahil edildiğinde yüzde 140 gibi bir orana ulaşılıyor. Enflasyonu arındırdığımızda ise geriye yüzde 65 net bir getiri kalıyor. Yıllık yüzde 13'lük ortalama reel getiri milli gelir artışının hayli üzerinde. Ancak İstanbul bu performansıyla ilk sırada değil, ancak ikinci olabildi.

Antepli, konut üretmeyince rekor kırdı

Son 5 yılın en çok prim yapan ili Gaziantep. Burada konut fiyatları yüzde 130 arttı. Ortalama Türkiye kira gelirini buna eklediğimizde yüzde 161'e ulaşıyoruz. Yüzde 45'lik enflasyondan arındırdığımızda da yüzde 80'lik bir reel getiri kalıyor. Bu da her yıla yüzde 16 gerçek getiri demek. İstanbul'a alışığız ama Antep'in taşı toprağı altın demeye alışık değiliz. Ama alışırsak fena olmaz. Çünkü bu durum geçici gibi görünmüyor, kalıcı hale gelebilir. Bu kentin İstanbul'dan daha yüksek artışı yakalamasında birkaç neden etkili.

Savaştan dolayı Suriye'den gelenler ile sanayileşme atağına bağlı en çok göç alan illerin başında gelmesi, konuta gerçek bir talep oluşturuyor.

Buna karşılık Antep'in arazisi kıt, arsa üretimi sınırlı. Ama en önemlisi müteahhitlik bu dönemde bile kentte gözde bir sektör olamadı. Kentin ileri gelen işadamları hep sanayide konuşlandı, konut üretimine yönelmedi. Yani konut sektörünün girişimcisi eksik Antep'te. Dışarıdan gelip iş dünyasının arasında yer bulmak, kentte arsa edinmek ve konut üretmek ise fabrika kurmaktan daha zor.

Talep çok arz sınırlı olunca Antep İstanbul'un bile üzerine çıktı ve bu durumunu sürdürüyor.

Türkiye çapında en düşük fiyat artışları ise en çok göç verilen ve müteahhitlerin çıktığı Karadeniz kentlerinde gerçekleşti. Samsun'dan başlayıp Artvin'e kadar olan kıyı şeridinde konut fiyat artışı yüzde 40 ile enflasyonun bile altında kaldı.

İlginç olan başka bir sonuç da İstanbul'un dışında kalan bütün Marmara ve Trakya bölgesinde konut fiyatları tam olarak enflasyonla paralel gitmiş. Bu da oturma amacı dışında konut alımlarında ne kadar seçici olunması gerektiğini gösteriyor bize.

Konut sektörü nereye gidiyor?

Son 5 yıldaki satış verileri bize diyor ki; finansal yatırım araçlarında son 5 yılda istikrarlı iyi bir getiri yok. Bunun dünya ile uyumlu olan tarafı altın ve faiz. Altın 30 yıldan sonra gelen bir dış canlanmayla net bir kazanç sağladı. Hisse senetleri ise yüksek riskli yatırım grubunda ama buna uygun getiriye sahip değil. Doların artışı enflasyon sınırını aştı ama o da son aylardaki performansıyla bunu sağladı. Bu dönemde para finansal araçlardan değil gayrimenkulden ve konuttan kazanılıyor. Türkiye yeni bir ekonomik kriz yaşayana kadar da böyle süreceğe benziyor.

Abdurrahman Yıldırım/HT Gazete

Konut yatırımı konut fiyatları konut sektörü İstanbul konut satışı Gaziantep konut satışı