Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum

‘İstanbul'da fiyatlar dur dememizle durmaz’

Sektörden Haberler Sinem Öztürk 17.01.2016
Geçen yıl İstanbul’da metrekare fiyatının ortalama yüzde 23.4 arttığını belirten Emlak Konut GYO Müdürü Murat Kurum, "2016’da da artış sürecek" dedi.
Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, 2015'te İstanbul'da konut metrekare fiyatlarının yüzde 23.4 arttığını belirterek, "Gayrimenkul her zaman diğer yatırım araçlarına göre daha fazla getirisi olan bir sektör. 2016'da da böyle olmaya devam edecek” dedi. Kayabaşı'nda fiyat çok yükseldiği için iptal ettikleri ihaleyi hatırlattığımızda ise“Fiyatların adım adım çıkmasından yanayız. Ancak tabii bu bizim ‘dur' dememizle olmuyor. Bu tarz durumlarda aynısını yaparız” diye konuştu.  

Türkiye bir süredir terörle karşı karşıya. Gayrimenkul bu durumdan etkileniyor mu?

Terör şu anda dünyanın en büyük problemi. Gelişmiş ülkelerde ve diğer gelişmekte olan ülkelerde de yaşanıyor. G20 Zirvesi'nde de bu konu uzun uzun tartışıldı. 2015 yılında pek çok projede yabancı satışları yüzde 20-25 seviyelerine ulaştı. Tabii gayrimenkul sektörünün beklentisi 2016 yılında da bunun devam etmesi yönünde. İstanbul saldırısından sonra yaralı turistler, ‘Biz yine İstanbul'a geleceğiz' şeklinde açıklamalar yaptılar. Ülkemiz adına sevindirici. Önemli olan teröre tüm dünyanın tek bir duruş sergilemesi. 

Seçimsiz 4 yıl sektörü sevindirdi

Sektör açısından iç piyasada durum nasıl?

Seçimden sonra güçlü bir iktidarın gelmesi ve 2019'a kadar bir daha seçim süreci yaşamayacak olmamız sektörü çok heyecanlandırdı. Herkeste geçtiğimiz yıllara oranla daha iyi bir 4 yıl geçireceğimize dair bir beklenti oluştu. Tabii ki terör olayları bu bakışı bir miktar etkiledi. Ancak biz zaten sezon itibariyle sektör olarak ölü sezondayız. Bizde Aralık-Ocak her zaman biraz daha durağan geçer. Ben sezonun açılmasıyla bu beklentilerin yine karşılanacağını düşünüyorum. 

ORTADOĞU'DA EN GÜVENLİ LİMAN

Yabancı yatırımcı,  Türkiye'yi güvenli liman olarak görmeyi sürdürüyor mu?

Görmemesi için sebep yok. Bu bölgede, Ortadoğu'da en güvenilir liman Türkiye. Bölgedeki kargaşadan kaynaklı ciddi bir yatırımcı potansiyelimiz var. Sonuçta NATO ülkesiyiz, geçmişten gelen müttefiklerimiz var. Demokratik bir ülkeyiz. Türkiye'nin önemi, giderek artacaktır. 

2016'da yabancıya satış nasıl seyreder?

Yüzde 20 oranının korunacağını, hatta hükümetimizin yapacağı kanun ve yönetmelik değişimleriyle bu oranın da artabileceğini düşünüyorum. Yabancıya satış Mütekabiliyet Yasası'yla birlikte arttı. Yurtdışında pek çok ülkede oradan bir mülk aldığınızda oturum hakkı da veriliyor. Bu bizim de ülke olarak gündemimizde. Hayata geçerse ekonomiye de ciddi faydası olacaktır. Sonuçta bu yıl sektörü ayakta tutan en büyük etkenlerden biri yabancı alımlarıydı.

Az katlı, yerel mimariyi en çok biz istiyoruz

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın gündeminde yüksek binaların şehir dışına kaydırılması ve yerel mimari var… Sizin bakışınız nasıl?  

Yükseklik konusu imar koşullarıyla alakalı. İmar koşulları ne ölçüde hak tanıyorsa, biz de o haklar çerçevesinde hareket ediyoruz. Mevcut koşullara uygun en iyi plan neyse onu sunmaya çalışıyoruz. Yeni yapılacak yerlerde daha az katlı, mahalle kültürünü, Osmanlı, Selçuklu mimarisini yansıtan yerleşim yapılmasını biz de istiyoruz. Belki de bunu herkesten daha çok istiyoruz. Bu koşullara uyan yerlerde yapmaya da çalışıyoruz. Örneğin Hoşdere'de içinde bölge parkı olan, her türlü donatının olduğu yaşam alanları hayata geçiriyoruz. Ancak şehir merkezinde, örneğin Levent aksında düşük emsalli bir imar koşulu yok. Oldu diyelim orada bunu yapmanın da bir manası yok. 

Piyasa serbest ama; yine olsa yine yaparız...

İstanbul'da konut fiyatlarında hızlı bir artış var. 2016'da da böyle devam eder mi? 

Konut her zaman diğer yatırım araçlarına göre daha fazla getirisi olan bir sektör. 2015'te konut metrekare fiyatları 23.41 oranında arttı. 2016'da da böyle olmaya devam edecek. Biz Emlak Konut olarak her gelir grubuna hitap edecek projeler yapmaya çalışıyoruz. Örneğin Başakşehir'de ilk projelerimize 2.500 TL metrekare fiyatıyla başladık. Şimdi rakam 4.500 TL seviyelerine geldi. Ama tabii İstanbul'un içinde alt gelir grubuna yönelik konutlar azalıyor. Bu biraz da arz talep meselesi. 

Kayabaşı'nda ‘Fiyat çok yükseldi' diye bir ihaleyi iptal etmiştiniz… 

Evet biz fiyatların basamakları adım adım çıkmasından yanayız. Ancak tabii bu bizim ‘dur' dememizle olmuyor. Neticede serbest piyasa var. Talep olduğu sürece rakamlar artmaya devam edecek. Tabii biz bu tarz durumlar olması halinde yine aynı şekilde müdahale ederiz.  

İhaleler içinde en çok Maltepe ses getirir

Geçen yıl Emlak Konut GYO ihalelerinde oldukça yüksek rakamlara ulaşıldı. Bu sene yine dev ihaleler olacak mı? En çok hangi arazi ses getirir?  

2015 yılında satış toplam geliri 18 milyar TL'ye ulaşan, yaklaşık 20 bin bağımsız bölümü içeren ihaleler gerçekleştirdik. Şu anda 2.6 milyar TL'si İstanbul'da olmak üzere 3.5 milyar TL'lik arsa stoğumuz var. Ve bu yıl da 1.5-2  milyar TL'lik daha arsa almayı planlıyoruz. Önümüzde başta Maltepe olmak üzere, Kağıthane, Zeytinburnu, Hoşdere projeleri var. Anadolu'da projelerimiz olacak. Bu yıl da en az 10 bin bağımsız bölümü içeren ihaleyi hayata geçirmeyi planlıyoruz. Şu anki arsa portfömüze baktığımızda bu ihaleler içinde en fazla ses getireni Maltepe olur gibi görünüyor.

Kimse zarar etmesin ama büyük kâr da olmasın

 'Sektörün bazı sorunları var' dediniz. Bu sorunların en acili sizce nedir?

Kentsel dönüşüm. Kentsel dönüşümle ilgili bir stratejik plan yapılması gerektiğini ve bunun tek elden yönetilmesi gerektiğini düşünüyorum. Fikirtepe'de ayrı bir mantık, Esenler'de ayrı bir mantık, Ataşehir'de ayrı bir mantık değil, bu işin tek elden tek bir mantıkla yürütülmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüm yapılan yerin rant kapısı halini almaması gerekiyor. Tek başına belediyelerinin yapacağı bir iş değil, kamunun destek olması gerekiyor. 

ÜST ÖLÇEKLİ MASTER PLANI

Nasıl bir stratejik plan?

İstanbul'da kentsel dönüşüm alanları belirlenirken nüfustan ekonomik duruma kadar her şeyin incelenmesi gerek. Şu an İstanbul'un 14 milyon nüfusu var. Kentsel dönüşümde şu anki projelerin tamamında emsal artışı mantığıyla hareket ediliyor. 5 milyon yenilenmesi gereken konuttan bahsediliyor. Bu nüfusun neredeyse yüzde 40'ı. 6 milyon nüfusun evlerinin yenilenmesi gerek. Bu durumda İstanbul'un nüfusu 20 milyona mı çıkacak? Üst ölçekli bir planlama, bir master plan yapılması gerek. Kimsenin zararı olmasın ama çok büyük karlar da olmasın. 

MİNİMUM KARLA YAPILMALI

Yapan için de aynı şey geçerli, minimum karla, devlet desteğiyle yapılması gerekiyor. Kentsel dönüşümü sadece İstanbul'da da düşünmemek lazım. Bir hızlı trenin güzergahını, bir Yalova'yı, Tekirdağ'ı düşünmek lazım. İstanbul'daki nüfusu sabitleyelim, burası bir finans turizm şehri olsun diyorsak eğer ona yönelik çalışmanın ülke çapına yayılması gerekiyor. Ankara tarım şehri mi, sanayi şehri mi olacak, Konya, Kayseri, Bolu, Düzce ne olacak. Bunlara tek elden bakıp, kentsel dönüşümü buna göre planlamak gerekiyor.

Eğer çapı yetmiyorsa girmesin!

Kentsel dönüşümde kârın azalması süreci nasıl etkiler?büyük firmaların motivasyonu düşmez mi?

Siz şeffaf bir rekabet ortamı oluşturun, kim alıyorsa alsın. Yeter ki alma yeterliliği olan birileri alsın,  insanları mağdur etmesinler. Bakıyorum İstanbul'da bir çok bölgede gidip halkla anlaşmışlar, veremeyecekleri şeyleri taahhüt etmişler, insanları evlerinden çıkarıp, kira vermeye çalışıyorlar. Burada iş yapılır mı, yapılmaz mı gibi bazı sorular çıkıyor ortaya. Bunun da denetiminin yapılması gerek. Çapı, kapasitesi yetmeyenlerin bu işi yapmasına göz yumulmaması. 

Siz tam da bu noktada mağduriyetler doğacağını mı düşünüyorsunuz?

Doğmaması gerekiyor.

Ciro hedefi  7.6 milyar TL

2 016 hedefleriniz nasıl, 2015 rakamlarının üzerine çıkacak mısınız?

Biz 2015 için 12 bin konut satışı, 6.7 milyar TL ciro hedefi koymuştuk. Aralık sonu itibariyle 10.300 bağımsız bölüm satışı ve 6.3 milyar TL ciro yaptık. 2015'te iki seçim geçmesine, ülkede bu kadar olay yaşanmasına rağmen hedeflerimizi hemen hemen yakaladık.  Önümüzdeki yıl için 11 bin konut satış hedefi, 1.5 milyar kâr hedefi koyduk. Ciro hedefimiz de 7.6 milyar TL. Bunlar bizim için yakalanabilir hedefler. Tabii her sektörün olduğu gibi gayrimenkul sektörünün de problemleri var. Bu problemlere hükümetin ve Çevre ve Şehircilik Bakanımızın yaklaşımının da iyi olduğunu görüyoruz. İnşallah kısa sürede bu sorunlar da çözülecektir.

Kanal İstanbul için master planını bakanlığa sunduk

Kanalİstanbul en merak edilen İstanbul projelerinden biri. Son durum nedir?

Bakanlık çalışmalara devam ediyor. Biz de hem finans merkezi hem Kanal İstanbul'la ilgili Bakanlığa teknik anlamda destek vermeye çalışıyoruz. Biz Finans Merkezi'nde proje yürütücüsüyüz. Yeni şehir alanında da destek vermeye çalışıyoruz. Ancak bir yetkimiz yok. Bakanlık himayesinde master plan hazırlamaya yönelik bir çalışmamız oldu. Onu da kendilerine teslim ettik. Bakanlığın kendi bilgi birikimi, ilgili belediyelerle yapılan görüşmeler ve hazırladığımız master plan, hepsi toparlanıyor. Ve bu çerçevede hazırlıklar sürüyor.   

S. Arabistan'dan teklif var

Geçtiğimiz günlerde Suudi Arabistan'la önemli bir görüşmeniz oldu. Emlak Konut yurtdışına ilk adımı atıyor diyebilir miyiz?

Evet Suudi Arabistan'dan gelip şirketimizi ziyaret ettiler, projelerimizi gezdiler. ‘TOKİ'yle beraber bilgi birikiminizi bize getirir misiniz' diye talepte bulundular. 5 yılda 1.5 milyon adet konuttan bahsediyorlar. Oldukça büyük bir pazar söz konusu. Biz de memnuniyetle yapabileceğimizi söyledik. Tabii onlar bütün ülkelerle görüşmeler yapıp, teklif alıyorlar. Kararlarını bize iletecekler. 

Emlak Konut olarak bu yıl Anadolu'da da yatırımlarınız artıyor değil mi?

Yabancı her detayı biliyor

Emlak Konut GYO hisselerine yatırım yapan yabancı fonlarla da sık sık bir araya geliyorsunuz. Onların Türkiye yorumları nasıl?

Bizim hisselerimizin yüzde 50'si borsada, halka açık. Bunun da yüzde 70'e yakını yabancılar tarafından işlem görüyor. Bu fonlarla görüştüğümüzde, ‘başka ülkelerde de yatırımlarımız var ama Türkiye'ye ayırdığımız zaman çok daha fazla' diyorlar. Çünkü her şeyi, takip ediyorlar, her türlü detayı öğrenmek istiyorlar. Ülkedeki gelişmeleri bizim kadar iyi biliyorlar. Tabii Türkiye'nin hiçbir zaman Suriye gibi Irak gibi olamayacağını da çok iyi biliyorlar.  

Evet daha önce Kocaeli'nde ve Ankara'da işlerimiz vardı. Bu yıl itibariyle de Denizli, Konya, Nevşehir, Niğde gibi illerde projelerimiz olacak.

İhaleler içinde en çok Maltepe ses getirir

Geçen yıl Emlak Konut GYO ihalelerinde oldukça yüksek rakamlara ulaşıldı. Bu sene yine dev ihaleler olacak mı? En çok hangi arazi ses getirir?  

2015 yılında satış toplam geliri 18 milyar TL'ye ulaşan, yaklaşık 20 bin bağımsız bölümü içeren ihaleler gerçekleştirdik. Şu anda 2.6 milyar TL'si İstanbul'da olmak üzere 3.5 milyar TL'lik arsa stoğumuz var. Ve bu yıl da 1.5-2  milyar TL'lik daha arsa almayı planlıyoruz. Önümüzde başta Maltepe olmak üzere, Kağıthane, Zeytinburnu, Hoşdere projeleri var. Anadolu'da projelerimiz olacak. Bu yıl da en az 10 bin bağımsız bölümü içeren ihaleyi hayata geçirmeyi planlıyoruz. Şu anki arsa portfömüze baktığımızda bu ihaleler içinde en fazla ses getireni Maltepe olur gibi görünüyor.

Akşam

murat kurum emlak konut gyo