gayrimenkul yatırımında artış şeması

Hem güvenli hem cazip: Gayrimenkul Yatırım Fonu

Sektörden Haberler Merve N. Güreş 07.09.2015
Gayrimenkul yatırımcısının yeni gözdesi Gayrimenkul Yatırım Fonları’yla ilgili merak edilenleri Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden anlattı
Dünyada yaygın olarak kullanılan Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), artık Türkiye'de de gayrimenkul ve borsa yatırımcısını bir araya getirecek. Hem güvenli hem de uzun vadeli bir yatırım aracı olarak görülen GFY'ler ile ilgili Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, emlaktasondakika.com'a özel açıklamalarda bulundu.

 Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden

Gayrimenkul Yatırım Fonu nedir?

GYF'ler nitelikli yatırımcıların geleneksel “yatırım havuzu” modelinde olduğu gibi portföy yönetim şirketleri (PYŞ) tarafından profesyonel bir şekilde yönetilen, doğrudan gayrimenkul yatırımı yapabilen, SPK denetiminde yapılardır. Gayrimenkul sektörüne oldukça önemli ve büyük çaplı kurumsal yatırımcı kitlesi ve aynı zamanda önemli bir gayrimenkul finansman yöntemi kazandıracaktır.

‘GYF'LER BÜYÜMEYE KATKI SAĞLAYACAK'

Bununla birlikte, GYF'lerin kurulmasındaki en önemli amaçlarından biri yatırımcıları koruyan kurumsal ve profesyonel yönetilen bir gayrimenkul yatırım aracı geliştirmekti. Bir diğeri ise belki genel anlamda sermaye sıkıntısı yaşayan gayrimenkul sektörüne yeni bir finansal enstrüman oluşturmak ve bu yeni ürün ile gayrimenkul finansman sektörüne derinlik sağlayarak büyümeye katkı sağlamak.

 

‘GÜVENLİ BİR YATIRIM ARACI'

Gayrimenkul sektöründe çoğunlukla ölçekli yatırımlarda rastlanan “yatırım havuzu” gibi alışagelmiş yatırım modellerine bir takım düzenlemeler ve denetimlerle daha profesyonel ve şeffaf bir şekilde yönetilen yatırım araçların kurulmasını sağlamak amaçlanmıştır. Yatırım havuzuna alınabilecek gayrimenkuller neler, katkı payı değerinin hesaplanması, katkı payının devri veya iadesi, para toplama, fonun işletilmesi gibi önemli detaylara düzenleme getirip SPK'nın denetimi ve profesyonel fon yönetimi ile yurt dışında sıklıkla görülen güvenli bir yatırım aracı oluşturmak amaçlanmıştır.

Diğer fonlarla karşılaştırıldığında ne gibi avantajları var?

Gayrimenkul yatırımı için özel bir fon oluşumu olmasından dolayı borsada karşılaşılan volatilite çok daha kısıtlıdır. Böylece dolaylı ekonomi veya sektör gibi daha makro etkenler daha kısıtlıdır. GYF'lerde bir yandan doğrudan gayrimenkule yatırım yapılabilirken diğer yandan birden fazla gayrimenkule yatırım yapıldığından çeşitlendirmeye gidiliyor, dolayısıyla risk azaltılmış oluyor. Doğru yatırımlar yapıldığında genel anlamda daha güvenilir yatırım araçlarının avantajını gayrimenkul yatırımının fırsatları ile birleştiriyor.

‘VERGİ AVANTAJINDAN ÖTÜRÜ DAHA CAZİP'

Gayrimenkul Yatırım Fonu nelere yatırım yapabilir?

Alım-satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir.

‘PAZARA DAHA FAZLA ŞEFFAFLIK GETİRECEK'

Vergi avantajlarından ötürü yatırımcılar için daha cazip bir gayrimenkul yatırım aracı olacak olan GYF'ler ile birlikte daha büyük ölçekli gayrimenkul yatırımları yapılabilecektir ve dolayısıyla blok satın alımların sayılarının artmasını bekliyorum. Kiralama tarafında GYF'ler ile birlikte büyük ölçekli ve kurumsal mal sahiplerinin sayısı zamanla artabilir. Son yıllarda artan birim satışları göz önünde bulundurduğumuzda GYF'nın yatırımları bilhassa büyük ölçekli ve kurumsal kiracılar için alternatifler yaratacaktır. Ancak uzun vadede her şekilde GYF'lerin pazara daha fazla şeffaflık getireceğini düşünüyorum.

Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Fonları hukuki altyapıya sahip mi?

SPK'nin düzenleme ve tebligatı ile birlikte genel hukuki altyapı oluşturulmuş durumda. Bununla birlikte uygulama aşamasına geçen bazı fonlar da mevcut.

GYF almak isteyen biri kendisine yol haritası çizecek firmayı belirlerken nelere dikkat etmeli?

Öncelikle şu aşamada sadece nitelikli yatırımcılara GYF katkı payı satılabiliyor. Gayrimenkul konusunda ciddi tecrübeye sahip olması gerekir, bizzat gayrimenkul alım ve satışlarına dahil olmuş olması gerekir, detaylı pazar bilgisine sahip olması gerekir ve gayrimenkul pazarı ile ilgili trendleri öngörüp doğru yorumlayabilmesi gerekir.

‘ABD, ALMANYA VE İNGİLTERE LİDER KONUMDA'

Dünyada GYF büyüklüğü nedir? Başı hangi ülke çekiyor?

GYF'ler yurt dışında bilinen ve yaygın bir gayrimenkul yatırım mekanizmasıdır. Sadece dünyanın en önemli 50 GYF'leri son 5 yılda toplam 220 milyar dolardan fazla sermaye tedarik etmiş durumdalar. Oysa tüm dünyada yüzlerce hatta binlerce GYF mevcuttur. ABD ve Avrupa'da, Almanya ve İngiltere başı çekiyor durumda ancak Uzak Doğu ve Orta Doğu ülkeleri de önemli ölçüde yer alıyor. Güvenli ve likit bir yatırım aracı olduğundan genelde dünyadaki tüm büyük çaplı emeklilik fonları veya devlet fonları GYF'lere ciddi yatırım yapıyor. Bunun dışında özellikle Almanya'da tüzel kişilerin yanı sıra gerçek kişiler de bankalar vasıtasıyla cüzi bir yatırım karşılığında GYF'lerde pay sahibi olabiliyorlar. Farklı risk profillerine ve yatırım misyonlarına göre farklı GYF'ler mevcut. Ancak genelde güvenli, uzun vadeli ve GYF'lerin kira gelirlerine odaklı bir yatırımdır.

‘5 YIL İÇİNDE 50 MİLYAR TL'YE ULAŞMASI MÜMKÜN'

Dünyadaki emsalleri baz aldığında önümüzdeki 5 yıl içerisinde toplam yatırım hacmi ne kadara ulaşabilir sizce?

 GYF'ler dünyanın en önemli devlet ve emeklilik fonların yanı sıra varlıklı şahıslardan da ciddi yatırım alıyorlar. Dünyadaki emsalleri baz aldığımızda önümüzdeki 5 yıl içerisinde toplam yatırım hacminin 50 milyar TL'ye ulaşması mümkün gözüküyor.

Yurt dışından yatırımcı geliyor mu peki?

Şahıslardan ziyade daha fazla nitelikli yatırımcı ve emeklilik, devlet veya genel yatırım fonları gibi kurumsal yatırımcılar daha ön planda. Ancak somut gayrimenkulleri satın almak üzere GYF yapıları kurgulayabilecek profesyonel yatırımcıların da ilgilendiğini gözlemliyoruz.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Fonları arasındaki ortak noktalar ve farklar nelerdir?

GYO'lar borsaya kotedir ve dolayısıyla hisseleri borsada işlem görür, GYF'ler ise borsaya kote değildir ve borsada işlem görmez. GYO hisseleri borsada işlem gördüklerinden hisse değerini gerçek varlıkları dışında borsadaki talep büyük ölçekte belirliyor. GYF'lerde ise periyodik olarak hazırlanan piyasa değer tespitleri fon katılma payların değerleri belirlenir. Bu durumda GYF'lerde borsada karşılaşılan volatilite ile karşılanmaz. Farklı bir deyimle fona ait olan gayrimenkuller ile doğrudan bağlantısı olmayan faktörlerin etkisi çok daha kısıtlıdır. Söz konusu gayrimenkuller ile doğrudan ilgili olmayan ekonomik, sektör vb gibi daha makro riskleri almayı tercih etmeyen veya gayrimenkul özelinde yatırım yapmayı tercih eden yatırımcılar için GYF'ler daha uygun olacaktır.

‘BİR NEVİ PROJE GELİŞTİRME'

SPK'nin ‘bitmiş konut sınırı'na karşı nasıl bir formül oluşturulmalı?

Bu konuda ‘bir formül oluşturulmalı mı?' tartışılan bir konudur. GYF'lerin kuruluş amaçları güvenilir gayrimenkul yatırım aracı oluşturmaktı. Bu durumda hazır gayrimenkullerin söz konusu olması önemli bir unsurdur. Zira gelişmekte olan projelerin daima artı riskleri mevcuttur. Hali hazırda GYF'lerin portföylerinde arsa ve arazı bulundurmaları zaten mevzuata uygun durumda ve böylece GYF'ler aslında arsa ve arazileri kiraya vererek veya bedel karşılığında üst hakkı devrederek bir nevi proje geliştirme olarak değerlendirebilirler.

‘SADECE YABANCILARIN DAHİL OLACAĞI GYF'LER'

Yakın zamanda GYF'lere ilişkin değişiklik yapılmasına dair tebliğ taslağında payları münhasıran yurt dışına yerleşik kişilere pazarlanacak olan fonlar için fonlara “portföylerine gayrimenkul projeleri dahil edilmesi”ni mümkün kılmıştır. Yani kısacası sadece yabancıların dahil olabileceği GYF'lerde gayrimenkul projeleri mümkün olacak. Sonraki aşamalarda benzer uyarlamaların yurt içinde pazarlanan fonlar içinde mümkün olacağı olasılıklı gözüküyor. Yurt dışındaki örneklere de baktığımızda GYF'lerin portföylerinde gayrimenkul projeleri bulundurması mümkün.

Merve N. Güreş/Emlaktasondakika.com

Gayrimenkul Yatırım Fonu Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden