konut sektörü altın emlak

'Damga Vergisi muafiyeti kayıt dışılığı önleyecek'

Sektörden Haberler Emine Pile 16.02.2017
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, konutta KDV düzenlemesi, Damga Vergisi gibi sektörün son gelişmeleri ile ilgili önemli açıklamalarda bulundu.
Gayrimenkul sektörü ile ilgili son zamanlarda yaşanan gelişmeler üretici ve tüketicilerin yüzünü güldürürken gayrimenkul danışmanlığı şirketleri için de olumlu düzenlemeler geldi. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, Damga Vergisi'nin kaldırılması ile birlikte konut alımının önündeki en önemli engellerden birinin kaldırıldığını ve ayrıca kayıt dışılığın önün geçileceğini belirtti.  

Satışların önündeki 3 önemli engel ortadan kalkacak

Konutta vergi düzenlemeleri konut satışını artırmaya yönelik, son derece teşvik edici uygulamalardan oluşuyor. 3 (üç) adet uygulama satışların önünü kesen en büyük engelleri ortadan kaldırıyor. Bunları şöyle özetleyebiliriz: İlk olarak dövizin yurtdışından getirilmesi kaydıyla, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılara yapılan sıfır nitelikteki konut ve işyeri satışlarında alıcıdan KDV alınmayacak.

İkinci uygulama Damga Vergisi'ne ilişkin geneli kucaklayan bir uygulamadır. Buna göre projeden satışlarda yani halk tabiri ile maketten yapılan satışlarda düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde Damga Vergisi alınmayacak, sadece noter işlem bedeli ödenmesi yeterli olacak.

Ve üçüncü uygulamaya göre 01.01.2017 tarihinden sonra alınan konut projelerinde belediyedeki metrekare değeri 500 TL-1000 TL arasında olan arsalarda KDV oranı %1, 1000 TL-2000 TL arasında olan yerlerde KDV oranı % 8, 2000 TL ve üstü olan yerlerde % 18 olarak düzenlendi. Önceki uygulamaya göre KDV oranı, belediyedeki değeri 0-500 TL arasında olan yerlerde % 1, 500 TL-1000 TL arasında olan yerlerde % 8, 1000 TL ve üstü olan yerlerde % 18 idi.

Alıcı, mali külfetten kurtuldu, proje satış ofisleri doldu 

Damga Vergisi, isminden sanki küçük bir prosedür gibi görünse de konut alımının önündeki en önemli engellerden biri idi. Zira Damga Vergisi çoğu zaman vadeli alınan konutlarda 2 (iki) taksit tutarına tekabül edecek kadar yüklü olabiliyor, bu da alıcıyı bir kez daha düşünmeye ve hatta alım kararını ertelemesine yol açabiliyordu. Damga Vergisi'nin alınmamasıyla beraber alımın önünde engel teşkil eden anlamsız bir masraf kalemi de kaldırılmış oldu.Bu durum alıcıyı bir mali külfetten kurtardığı için son dönemde 240 ay vade ile satılan Emlak Konut projeleri başta olmak üzere tüm projelerde büyük hareketliliğe neden oldu. Artan taleplerden ötürü aracı firmalar da proje satış ofisleri de yoğun günler yaşamaktadır.

Damga Vergisi'nin sıfırlanması kayıt dışılığı azaltır mı?

Elbette Damga Vergisi'nin ortadan kalkması kayıt dışı işlemleri büyük ölçüde azaltır. Zira ilgili her röportajımda belirttiğim gibi proje satışlarında noter kanalıyla gerçekleştirilmeyen tüm sözleşmeler geçersizdir. Kanun koyucu noterden düzenlenmemiş sözleşmeleri direkt reddetmektedir. Buna rağmen pek çok alıcı ile müteahhit arasında düzenlenen noter kanallı olmayan satış vaadi sözleşmeleri bulunduğu bir gerçektir. Teslim edilmeyen ve bedel iadesi yapılamayan bu projelerdeki asıl mağduriyet bu noktada yaşanmaktadır. Damga Vergisi, bu sözleşmelerdeki masrafı artıran ana kalem olduğu için tüketici çoğu zaman noteri devredışı bırakmayı tercih ederek büyük risk alıyordu. Bu uygulama yasaya uyumu teşvik eden ve artıran bir uygulama olacaktır.

Damga Vergisi kaldırılmadan önce ne kadar vergi yükü oluşuyordu?

Damga Vergisi'nin oluşturduğu yük taksitli satışlarda 2 (iki) takside varacak kadar yüklü olabiliyordu. Satış bedeli ile ilintili bir vergi olarak alınan Damga Vergisi'nin oranı binde 9.48'dir. Örneğin 500.000 TL'lik bir daire satışında yalnızca Damga Vergisi'nin oranı 4.740 TL tutmakta idi. Bu yükün kaldırılması alıcıyı büyük ölçüde rahatlatmış oldu.

Sektör hem müşteri açısından nasıl karşılandı?  

Müşterilerde Damga Vergisi alınmaması, KDV indirimi gibi uygulamalar öncelikle daha üst segmentte bir konut alımı için de teşvik edici oldu. Özellikle yatırım için alınan 1+1 gayrimenkuller yerine alıcıyı kampanyalı satışlardandan da faydalanarak Damga Vergisi muafiyeti gibi uygulamaların etkisiyle 2+1 yada ama daha büyük metrekarede 1+1 daire alımına sevketti.

Emlakta gerçek bahar dönemi!

Devletin son dönemdeki emlak politikasını son derece sağlıklı bulmaktayım. Hele hele vergisini düzenli ödeyene sağlanacak kolaylıklar gibi teşvik edici uygulamalarla düzenli ve düzenleyici, zamana bırakmayan, erkenden önlem alan bir ekonomi politikası izlendiği açıktır. Bu nedenle hem EMLAK KONUT kampanyaları, hem KDV indirimi ve düzenlemeleri, hem yabancıya satışın desteklenmesi ve Damga Vergisi gibi gereksiz masraf kalemlerinin kaldırılması emlakta gerçek baharın müjdecisidir.

Yabancıya satış en az yüzde 10 artacak

Bu uygulamaların gayrimenkul danışmanlığı alanında ve ekonomide olumlu etkileri daha şimdiden yansımaya başladı. Öyle ki Türkiye'de gayrimenkule ilgi öylesine yoğun ki kısa bir süre öncesine kadar uzak bir hayal gözüyle bakılan yabancılara satış son kanuni güncellemelerin öncesinde 2 (iki) yıl içinde total satış hacminin içinde % 4'ü aşan bir seviyeye geldi. Şimdi yabancılardan KDV alınmaması uygulamasıyla beraber en az % 10'luk bir artış olacağı kesindir. 

Öte yandan Türkiye ekonomisinin yürüyen lokomotifi olan emlak sektöründe birbiri ardına yükselen projeler, Üçüncü Köprü, yeni havalimanı, Kanal İstanbul gibi dev projelerle desteklenerek yeni yatırımların önünü açacak, uygulamaya giren son yasal düzenlemelerle alım grafiği en az % 15 artacaktır.

Konut fiyatlarında indirim değil yükseliş yaşanacak

Nisan 2017 döneminin ortalarından itibaren konut fiyatlarında indirim değil yükseliş yaşanacaktır. Zira hammaddede halen büyük ölçüde dışa bağımlı olan inşaat sektörü şu anda stok eritme döneminde olduğu için alım açısından en doğru zaman içinde bulunduğumuz dönemdir. Bahar döneminden başlayarak yeni proje lansmanları ile fiyatlarda en az % 10 - % 15 arasında yükseliş görülecektir.

Sektör için önerim; faiz oranlarının düşürülmesi! 

Emlak Konut'un 240 ay vadeli kampanyasının tekrar etmeyeceğini ancak yoğun talepten ötürü sürenin 15 (onbeş) gün kadar uzayacağını öngörmekteyim. Burada eksik olan unsur, EMLAK KONUT'un bazı projelerinde bu kampanyanın geçerli olmaması ve tüm daireleri kapsamamasıdır. Sektör için önerim konut kredisi oranlarının düşürülmesi olacaktır. Zira alımların % 45'inin kredili şekilde gerçekleştiği Türkiye'de mortgage kredilerindeki yükseliş sektörün hızlandığı bir dönemde frene basmak demek olur. Bu da makro ekonomiyi yavaşlatmak demektir. Bu nedenle faiz oranlarına müdahil olunması gerekir.

Maliye Bakanı Naci Ağbal'ın yabancıya konut satışında Katma Değer Vergisi'nin (KDV) kaldırılmasıyla ilgili açıklamasını değerlendiren Erillkun bunun önemli bir gelişme olduğunu söyledi. Ancak Hakan Erilkun, yabancıların vatandaşlık alabilmeleri için gereken 1.000.000 USD'lik alt baremin yüksek olduğunu ifade etti.

1.000.000 USD'lik alt baremin düşürülmesi faydalı olacak 

Yabancılara konut satışın artırmak için en büyük önlem KDV konusunda alınmış oldu. Burada iki şart olduğunu unutmayalım. Dövizin yurtdışından getirilmesi ve alıcının Türkiye'de yaşamıyor olması kaydıyla yabancıya satıştan KDV alınmayacaktır. Lakin yabancıya konut satışının artırılması hedefleniyorsa yabancıların TC vatandaşlığı alabilmeleri için gereken 1.000.000 USD'lik alt baremin düşürülmesi büyük yarar sağlayacaktır. Bir diğer konu da yabancılara yapılacak satışlarda prosedürün uzun sürmesinden kaynaklanan sıkıntılardır.

Yabancıya yapılacak satışlarda askeri onay gerekmesi bazen sürenin çok uzamasına neden oluyor, bu durum da kısa süre ile Türkiye'de kalan yabancılar için problem oluşturuyordu.

Bahar dönemindeki fiyat artışı gelmeden ev alın!

Ev alacaklar için öncelikle en doğru zamanda olduklarını belirtmek gerekir. Bahar döneminde yaşanacak fiyat artışlarından etkilenmeden, özellikle kampanyalı satışlardan faydalanarak, gereksiz masraf kalemlerinin ortadan kalktığı bu dönemde alım kararlarını hayata geçirmeleri çok büyük yarar sağlayacaklardır. Burada satış vaadi sözleşmelerini mutlaka noter kanalıyla yapmalarını tavsiye ediyoruz. Ayrıca proje bölgelerine yatırımın tam zamanı olduğunu, tercih edecekleri projenin sağladığı olanakları lokasyondan aidatlarına kadar tüm detaylarıyla iyi mukayese etmeleri gerektiğini vurgulamak istiyorum. Zira oturum amacı ile de olsa her konut alımı aynı zamanda yatırım değeri olarak görülmelidir.

Vergi adaletsizliği ortadan kalkacak

Vergi teşviki konusuna da son derece olumlu bakmaktayım. Zira her ne kadar vergi barışı gibi dönemler son derece verimli ve teşvik edici ise de düzenli vergi ödeyenin mutlaka bir artısı olmalıdır. Amaç ödemeyeni cezalandırmak değil toplumun her kesiminin düzenli vergi ödemesi sağlamaksa  burada eşitliğe dayalı bir uygulama yapılması gerekir. 

Öte yandan konutlarda büyük oranda vergi adaletsizliği de bulunmakta idi. Özellikle Esenyurt gibi sınırları son derece geniş olan ilçelerde birbirinden farklı sosyo – ekonomik grupların yaşaması ve niteliği birbirinden çok ayrı projelerin bulunmasından ötürü eşitsiz bir vergisel durum söz konusu idi. Dolayısıyla gecekonduda oturan bir ailenin konuta ödediği vergi ile aynı bölgede A Plus nitelikte bir projede oturanın ödediği verginin aynı olması büyük bir eşitsizliği beraberinde getiriyordu. Bu uygulama adaletli bir tahsil sisteminin en önemli habercisi olacaktır.

Emine Pile/Emlaktasondakika.com 

altın emlak hakan erilkun kdv düzenlemesi damga vergisi