bağdat caddesi

‘Cadde’de ada bazında dönüşüm yapılmalıydı!’

Sektörden Haberler Merve N. Güreş 09.09.2015
Bağdat Caddesi’nde parsel bazında dönüşüm yapılmasına mimarlar ve şehir plancıları da karşı çıkıyor.
İstanbul'da başlayan dönüşümle birlikte şehrin siluetini korumak için seferber olan mimarlar ve şehir plancıları, özellikle Bağdat Caddesi'nde büyük hatalar yapıldığını savunuyor. Bölgede başarılı çalışmalara imza atan mimarlık ofislerinden biri olan AE Mimarlık Ofisi Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Erkurtoğlu ve Kentsel Strateji Şirketi Kurucu Ortağı Ali Faruk Göksu, emlaktasondakika'ya çarpıcı açıklamalarda bulundu.

‘BAĞDAT CADDESİ TİCARİ ALANA DÖNÜŞTÜ'

AE Mimarlık Ofisi Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Erkurtoğlu:

Bağdat Caddesi'ndeki dönüşüm çalışmalarında şimdiye kadar kaç projeye imza attınız? Kimlerle çalıştınız?

AE Mimarlık olarak adına kentsel dönüşüm denilen bu bina yenileme hareketinde Bağdat Caddesi ve civarında 2013 yılından bugüne kadar yaklaşık 250 adet binayı yeniledik,  yılsonuna kadar bu sayıyı 300 e çıkarırız diye düşünüyorum. Çalıştığımız firmalardan bazıları; Birgen İnşaat, Merttaş İnşaat, MSK Hisar Yapı, Alker İnşaat,  Aydoğan İnşaat, İnanlar & Uranüs İnşaat , Çakoğlu İnşaat, Yapı Yatırım, Ulusoy , Özkartallar , Akyapı.

AE Mimarlık Ofisi Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Erkurtoğlu

İnşaat firmaları size nasıl taleplerle geliyor?

İnşaat firmalarının bize taleplerinin başında hızlı proje çizmek ve hızlı ruhsat almak geliyor,  Çünkü yüksek oranlarla kat karşılığı alınan arsalardaki binalar yıkılınca kira süreci başlıyor ve ruhsat alımı gecikince müteahhitler bu süre zarfında kira ödemek zorunda oldukları için yüksek maliyetler çıkıyor. Dolayısıyla mimari çözümler ikinci planda kalıyor. Ama güzel bir cephe yapmamız müteahhitlerimizin vazgeçilmezidir.

‘İMAR YÖNETMELİĞİNDE KISITLAMALAR VAR'

Projelerde hangi hususlara dikkat ediyorsunuz?

Projelerde en dikkat edilen husus kat karşılığı yapılan arsalarda müteahhitlerin ve arsa sahiplerinin arsa paylarının karşılığına düşen m2'leri doğru olarak yapmamızdır. Bunun yanında tabii ki işlevsel bir plan çözümü, şık bir cephe tasarımı vazgeçilmezimizdir.

Son yıllarda yapılan çoğu bina birbirine benziyor. Siz ne düşünüyorsunuz?

Cadde ve civarında yeniden yapılan binaların yüzde 95'i kat karşılığı yapılmaktadır. Bu binalarda daire sahiplerine eşit m2'lerle daireler verildiği için bunların cephelerinde oynama şansımız olmuyor. Örnek verirsem pencerelerinde veya balkonlarında değişik arayışlara gitsek daire sahipleri benimki niye küçük, onunki niye büyük gibi eleştirilerde bulunuyorlar. Cephelerde sadece malzeme ve renk farklılıklarıyla estetik yakalamaya çalışıyoruz. Bir de en önemlisi mevcut imar yönetmeliğimizdeki kısıtlamalar bize değişik tarzda cepheler yapma imkânı tanımıyor.

‘DÜNYA MARKALARI ‘CADDE'DE OLMAK İÇİN YARIŞACAK'

Bağdat Caddesi'ndeki projelerin bölgenin ruhunu ve siluetini bozduğu yönünde pek çok eleştiri var? Siz ne dersiniz?

Doğrudur. Bunun nedeni ise Bağdat Caddesi'nin artık konut alanından çıkarak ticari alana dönüşmesinden kaynaklanmaktadır. Dünyaca ünlü markalar caddede mağaza açabilmek için yarışmakta. Dolayısıyla Bağdat Caddesi'ndeki konutlarda yaşayan sakinlerin oturduğu çiçekli, balkonlu cephelerin yerini bugün ki silikon cam cepheli, taş cepheli, prekast cepheli iş merkezleri almaktadır. Huzurlu konutların ve mağazaların yer aldığı cadde, artık kafelerin, restoranların ve mağazaların olduğu hareketli bir cadde halini almıştır.

‘DÖNÜŞÜMDE BÜYÜK BİR FIRSATI KAÇIRIYORUZ'

Kentsel dönüşüm kriterlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Kente katkısı olmayıp aksine kente yük bindiren bir bina yenileme hareketi olarak görüyorum. Aynı parseldeki 10 katlı binayı yıkarak 12 katlı, 15 katlı binayı yıkarak 20 katlı bina yaparaktan kentsel dönüşüm olmaz. Bu dönüşümün tek faydası olası İstanbul depreminde insanlarımızın sağlam bir binada oturarak bu depremi karşılayacak olmalarıdır. Aslında İstanbul bu kentsel dönüşüm hareketi de bir fırsat kaçırdı. Parsel bazında değil ada bazında yapılaşmaya yönelik bir emsal artışı yapılmış, adalarda emsal transferleri yapılmış olsaydı, yeni yeşil alanlar reaksiyon alanları, donatı alanları yaratılmış olacaktı. Ve kentimiz biraz yoğunluğundan kurtularak yeni alanlar ve yeni meydanlar kazanabilecekti ama maalesef büyük bir fırsatı kaçırıyoruz.

<a href='http://www.emlaktasondakika.com/haber-ara/?key=ba%c4%9fdat+caddesi'>bağdat caddesi</a>'nde <a href='http://www.emlaktasondakika.com/haber-ara/?key=kentsel+d%c3%b6n%c3%bc%c5%9f%c3%bcm'>kentsel dönüşüm</a>

‘CADDE İŞYERİ GÖRÜNÜMLÜ BİNALARDAN OLUŞACAK'

Bağdat Caddesi'ndeki dönüşüm bittiğinde nasıl bir tablo çıkacak sizce? Öngörünüz nedir?

Bağdat Caddesi ve civarında kentsel dönüşüm bittiğinde aynı parsellerde değişik cephe karakterlerinde yenilenmiş daha yüksek binalar çıkacaktır. Bağdat Caddesi üzerinde yenilenen binalar ise konut fonksiyonlu görünümden çıkıp tamamen iş yeri görünümlü fonksiyonlu binalardan oluşacaktır. Caddenin eskiden olan balkonlu, panjurlu, altı işyeri üstü konut olan dingin görüntüsü gidip kafelerin restoranların, dünya markalarının olduğu mağazaların olduğu bir cadde haline gelecektir.

İstanbul'un farklı bölgelerindeki kentsel dönüşümü nasıl değerlendiriyorsunuz?

 İstanbul'da ki kentsel dönüşüm Fikirtepe'deki gibi ada bazında uygulanmış olsaydı; İstanbul için büyük bir şanstı. Bakanlığımızın planlı alanlar tip imar yönetmeliğinde yapmış olduğu %20'lik bir artış kentsel dönüşümü parsel bazında uygulamaya yönlendirmiştir. Dolayısıyla parsel bazında yapılan bu uygulama binaların yenilenmesi dışında kentimize bir şey sağlamadığı gibi aksine kendimize yük bindirmektedir. Son söz olarak söylemek istediğim ada bazında kentsel dönüşüm uygulaması için hala geç kalmış sayılmayız. Zararın neresinden dönülürse kârdır.

‘KENTSEL DÖNÜŞÜM ‘GAYRİMENKUL GELİŞTİRME' DEĞİLDİR'

Kentsel Strateji Şirketi Kurucu Ortağı Ali Faruk Göksu:

Kadıköy'deki kentsel dönüşüm konsantrasyonunun neredeyse tümüyle Bağdat Caddesi üzerinde yoğunlaşmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

6306 Sayılı yasanın riskli yapı ve riskli alan tanımları, yasa ile verilen yasal teşvikler maalesef maksimum riskli alanlar yerine minimum riskli alanların dönüşümünü tetikledi. Yani, Bağdat Caddesi gibi değerin yüksek olduğu bölgelerde, piyasa koşullarında hızlı bir dönüşüm süreci başladı.

Kentsel Strateji Şirketi Kurucu Ortağı Ali Faruk Göksu:

Sizce Bağdat Caddesi'nde yapılan “kentsel dönüşüm” mü yoksa “kentsel yenileme” mi?

Ne kentsel dönüşüm ne de kentsel yenileme. Yani, her ikisi de değil. Bugün, başta İstanbul olmak üzere yapılan hemen hemen tüm projeler, gayrimenkul geliştirme projeleridir. Oysa kentsel dönüşüm ‘gayrimenkul geliştirme' değildir. Gayrimenkul geliştirme piyasa güçleri ile olur. Kentsel Dönüşüm ise, özellikle yoksulluk alanlarında kamu desteğine gereksinim duyulan toplumsal ve ekonomik boyutları içeren eylemler bütünüdür.

‘BAĞDAT CADDESİ TASARIM REHBERİ HAZIRLANIYOR'

Bölgedeki dönüşümle ilgili yeterli bir kentsel strateji hazırlandı mı sizce? Nasıl değerlendiriyorsunuz?

Hızlı dönüşüm sürecini dikkate alan bütüncül bir yaklaşım oluşturulmadı. Bütüncül bir strateji  Bağdat Caddesinin kimliği, dokuların karakteri ve kent belleği gibi konuları içermelidir. Bu konuları içeren planlama stratejileri ve tasarım ilkeleri yaşayan ve çalışanlarla birlikte hazırlanmalı. TAK Kadıköy'ü bunun için Kadıköy Belediyesi ile işbirliği ile kurduk. Yani, mahalleliler ile tasarımcılar buluşmalı ve sorunlara birlikte çözüm aramalı. Tasarım atölyesi belirttiğim konuları içeren çalışmalar yapıyor. Bağdat Caddesi tasarım rehberi hazırlanıyor. Bu çalışmalar, umarım bu hızlı gelişmenin ortaya çıkardığı sorunlar çözülür.

Yapılan dönüşüm ‘Nazım İmar Planı'na ne kadar uyumlu?

Hiç kuşkusuz, yapılan tüm çalışmalar yasa ve plan çerçevesinde yapılıyor. Ancak, kimlik ve karakter gibi önemli mekânsal konular iyi bir tasarım ilkeleri ve kodlarının hazırlanmasını gerektirir. Geçmişin izlerini dikkate alan çalışmalar, bugün yapılmadığı için ortaya çıkan tablo, kimliksiz yapılar ve çevreler oluyor maalesef.

‘KENT RUHUNUN KAYBOLMAYA YÜZ TUTTUĞU MEKANLAR'

Bölgedeki çalışmalarda sosyal donatı alanlarıyla ilgili gereken ögelere dikkat ediliyor mu?

Maalesef, imar planında verilen 2.07 yoğunluk, yönetmelik hükümleri ile 2.40 a kadar yükseliyor. Değer paylaşımı oranlarının ise mülk sahibi lehine yüzde 70 ve 75 olduğu göz önüne alınırsa, mevcut birim sayısı yüzde 25 artıyor. Yani, Kadıköy'ün nüfusu yüzde 25 artıyor. Yollar, sağlık, eğitim gibi donatı alanları ise artmadığı için, kişi başına standartlar sürekli düşüyor.

Bölgede kentsel dönüşümün tamamlanmasının ardından nasıl bir tablo oluşacak?

Parsel bazında ortalama 4 ve 5 katlı, yan ve ön bahçeleri olan apartman tipolojisi ve kent dokusu yerini, blok yapı tipolojisine bırakıyor. Birbiri ile uyumlu olmayan yeni bloklar, yaşamayan sokaklar ve kesilen ağaçlar. Yani, kent ruhunun kaybolmaya yüz tuttuğu mekanlar.

<a href='http://www.emlaktasondakika.com/haber-ara/?key=ba%c4%9fdat+caddesi'>bağdat caddesi</a>'nde <a href='http://www.emlaktasondakika.com/haber-ara/?key=kentsel+d%c3%b6n%c3%bc%c5%9f%c3%bcm'>kentsel dönüşüm</a>

‘3ADA1ADA PROGRAMINI BAŞLATTIK'

İstanbul'un afet riski karşısında yaşadığı kırılganlık kullanılarak yeni rant kapıları açıldığını düşünüyor musunuz?

Gelişimler ortaya bir değer çıktığını gösteriyor. Söz konusu değer mülk sahibi ve yatırımcı ile paylaşılıyor. Bu değerden kamu ve kent payını alamıyor. Tam tersine, yeni altyapılar ve yeni donatı talepleri kamu tarafından karşılanıyor.

Parsel bazında imar hakkı düzenlemeleriyle ilgili ne düşünüyorsunuz?

 Artık parsel bazında yeni yapılaşmalara ve dönüşümlere izin verilmemeli. Ada bazında yapılaşma senaryoları tartışılmalı. Bu nedenle DESTEK Platformu olarak 3Ada1Ada programını 2013 de başlattık. Amacımız, daha fazla yeşil, otopark ve karakterli dokular yaratmak.

Merve N. Güreş/Emlaktasondakika.com

bağdat caddesi kentsel dönüşüm