Bağdat Caddesi

Bağdat Caddesi'nde kiralar düşüyor, markalar dönüyor!

Sektörden Haberler Zeynep Karabağ 24.09.2016
Markalar, yüksek kira, düşen ciro ve kentsel dönüşüm çalışmaları nedeniyle terk ettiği Bağdat Caddesi'ne, kiralardaki indirimlerle geri dönüyor.
Bağdat Caddesi'ndeki kiralarda indirim yüzde 20'ye yaklaşırken, yine markaların terk ettiği İstiklal Caddesi'nde de kiraların düşmesi bekleniyor. 

Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş, AA muhabirine yaptığı açıklamada, Bağdat Caddesi'nin Türkiye'nin en büyük alışveriş caddelerinden olduğunu, dünyada benzeri olmayan özellikleri bulunduğunu, ancak bu yılın cadde için zor geçtiğini söyledi.

Taş, caddede mağazaların yoğunlaştığı Şaşkınbakkal-Suadiye arasında şu anda 40'a yakın mağazanın boş durumda bulunduğunu, bunun tek nedeninin yüksek kira ücretleri olmadığını belirterek, "Yüksek kiralar sorunun sadece bir kısmı. Son dönemde küresel ekonomik sıkıntılar ve Türkiye'nin çevresinde yaşanan karışıklıklara bağlı olarak tüketicinin ekonomiye olan güveninde de düşüş oldu. Bu yerine geldikçe Bağdat Caddesi eski günlerine kavuşacak." diye konuştu.

Son dönemde bu yönde olumlu gelişmeler yaşandığını ifade eden Taş, şunları kaydetti:

"Caddeden giden markalar, son 15 gündür geri dönmeye başladı. Ticari gayrimenkulde inanılmaz yoğun ve hareketli günler görüyoruz. Mal sahipleriyle de görüşüyoruz, giden markaların geri dönme eğilimleri olunca kiralarda indirim de başladı. Yüzde 20'ye yakın bir indirim var. Bunun temel sebebi, Türkiye'de başka Bağdat Caddesi yok. Mal sahipleri de, kiracılar da bunun farkındalar."

Bağdat Caddesi'nde kiralık dükkanların metrekare fiyatının 100-150 dolar arasında değiştiğini, daha önce Şaşkınbakkal-Suadiye arasına sıkışan alışveriş imkanının Caddebostan'dan Bostancı'ya kadar uzadığını belirten Taş, İstiklal Caddesi'nde ise yüksek kiraların yıllardır konuşulan bir sorun olduğunu, ancak mağazaların kepenk indirmesinin özellikle turist sayısındaki düşüşten sonra gerçekleştiğini söyledi. 

Yerel ve küresel sıkıntılar nedeniyle yabancı turist gelişinin bu yıl azalması sonucu yüksek kiralardan şikayet edilmeye başlandığını ifade eden Taş,"Turizm canlanınca Beyoğlu eski günlerine dönecek. Şu anda İstiklal Caddesi'nde 30-40 metrekare yerler 20 bin dolar civarında kiraya çıkıyor. Burada mal sahiplerinin kiraları düşürme beklentisi var, ama bu yönde bir hareketlilik yok. Mal sahipleri bekle-gör politikası izliyor, turizm tekrar canlanınca İstiklal'in de eski günlerine kavuşacağına inandıklarını sürekli belirtiyorlar." ifadelerini kullandı.

"Kiraları karşılayamayanlar, çareyi ara sokaklara geçmek veya kapatmakta buluyor"

Era Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan da son dönemde Bağdat Caddesi'nde kentsel dönüşüm kapsamında hafriyat kamyonları ve iş makinelerinin bölgeyi "yaşanmaz" hale getirdiğini iddia ederek, "Cadde eski huzurlu sakin günlerine çok uzak kaldı. Ara sokakları işgal eden iş makineleri dolayısıyla park sıkıntıları yaşanmakta. Tüm bu etkenler caddede insan yoğunluğunun azalmasına sebep olmakta. Alışveriş için caddeyi tercih eden alıcı, bu sıkıntılar sebebiyle AVM'lere yöneliyor." diye konuştu.

Türkiye pazarına giren yabancı markaların genellikle ilk mağazalarını Bağdat ve İstiklal caddelerinde açmayı tercih ettiğini, bunun en önemli nedeninin caddenin markanın bilinirliği ve prestijine sağlayacağı katkı olduğunu dile getiren Baygan, bu caddelerde mağaza açmanın aynı zamanda marka için ciddi bir pazarlama yatırımı olarak görüldüğünü, perakendecilerin kar etmeyeceklerini bildiği halde bu yatırımı yaptığını söyledi.

Bağdat Caddesi'ndeki mağazalar için 40-45 bin lira civarındaki kira rakamlarında yaşanan düşüşe karşın kiracı bulunamadığını, İstiklal Caddesi'nde ise 25 bin liradan başlayan kiraların çok yüksek rakamlara çıkabildiğini belirten Baygan, "Mevcutta sözleşme süresi dolmak üzere olan kiracı ile girilen fiyat pazarlığında mülk sahibi yüzde 300'e varan artış talebi ile geri adım atmamakta, kiracı ise 3 yıl önceki kira bedelinde kalma düşüncesinde. Bu rakamları karşılayamayan kiracı, çareyi ara sokaklara geçmek veya kapatmakta buluyor." şeklinde konuştu.

Caddelerdeki dükkanların kapanmasında ekonomide yaşanan sıkıntıların da etkili olduğunu vurgulayan Baygan, kentsel dönüşüm ile yenilenen yapıların tamamlanması ve Marmaray-metro entegrasyonunun sağlanması ile Bağdat Caddesi'nin eski hareketli günlerine kavuşmasının beklendiğini kaydetti.

"Bağdat Caddesi şu anda köpüğünü alıyor"

EVA Gayrimenkul Değerleme lisanslı değerleme uzmanı Şeyma Şehirli ise Bağdat ve İstiklal'in cadde perakendeciliği açısından iki önemli lokasyon olduğuna işaret ederek, iki caddenin karakteristik olarak birbirinden ayrıldığını, araç trafiğinin de olduğu Bağdat'ın orta-üst kesime hitap ettiğini, İstiklal'in ise yerli ve yabancı turistler tarafından tercih edildiğini söyledi.

Her 2 caddede son zamanlarda kiracı kaybı yaşandığının boş dükkan sayısındaki artıştan anlaşıldığını ifade eden Şehirli, İstiklal Caddesi'nde mağazaların ortalama 6 ay boş kaldıktan sonra mal sahiplerinin kira bedellerinde indirime gidebildiğini ifade ederek, şunları kaydetti:

"Kiralar azaldığı takdirde İstiklal Caddesi'ne talep artıyor. Son yıllarda Bağdat Caddesi çok ciddi şekilde değerlendi. Ancak caddede devam eden ticaret bu değerleri destekleyecek kadar artmadı, hatta azaldı. Dükkan sahiplerinin değer beklentisi ile dükkanın yıllık toplam kirası arasında çarpan yer yer yüzde 30-35'lere kadar yükseldi, bu rakamlar da köpük oluşturdu. Cadde aslında şu anda köpüğünü alıyor diye düşünebiliriz. Mal sahipleri kira bedellerinde indirime gitmedikçe, kur sabitlemeleri yapmadıkça boş yerleri kiralamaları kolay değil."

Bağdat Caddesi Bağdat Caddesi mağazaları gökhan taş