ofis piyasası

İstanbul ofis stoğu 3 yıl içinde yüzde 50 artacak

Ofis Emine Pile 25.07.2016
2016 II. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu”na göre, 3 yıl içinde mevcut stokun yaklaşık %50’si kadar artış olması bekleniyor.
Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından Eva Gayrimenkul Değerleme tarafından gerçekleştirilen “2016 II. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu”na göre, devam eden inşaat çalışmalarının ardından İstanbul ofis stokunda 3 yıl içinde mevcut stokun yaklaşık %50'si kadar artış olması bekleniyor. 

EVA Gayrimenkul'un binanın yaşı, konumu ve birim kira değerine göre A ve B kategorilerine ayırarak incelediği “2016 II. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu”nda, ofislerin kira, stok ve doluluk oranları analiz edilerek sektörün İstanbul'da geldiği nokta gözler önüne seriliyor ve yatırımcılar için en doğru fırsatlar açığa çıkarılıyor. Rapora göre, şu an yeni geliştirilen ve inşaat halinde olan 2.3 milyon metrekare stokla birlikte bugün 4,5 milyon olan ofis stoğunun 3 yıl sonra yaklaşık 6,9 milyon metrekareyi geçmesi bekleniyor. İstanbul Finans Merkezi'nde gerçekleştirilecek takribi 1 milyon metrekare ofis projeleri de belirtilen bu rakama dahil bulunuyor. 

Levent – Etiler bölgesi Avrupa Yakası'nın lokomotifi

İstanbul'da ofis piyasasının durumunu ortaya koymak amacıyla hazırlanan raporda, A sınıfı ofislerde Avrupa Yakası'nın en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Şişli-Mecidiyeköy aksı olduğu görülüyor. Bölgede en yüksek ortalama birim kira değerine 30,2 dolar/metrekare/ay ile Levent-Etiler bölgesi sahip. Rapora göre genel olarak Avrupa Yakası'nda A sınıfı ofislerde istisnalar olmakla birlikte ağırlıklı ortalama metrekare birim kira değeri 16-33 dolar/ay civarında.  Fiyatlar bazı özel proje ve binalarda 45 dolar/metrekare/aya çıkabiliyor. Maslak bölgesi ise B sınıfı ofislerde ortalama 16 dolar/metrekare/ay değere sahip bulunuyor. 

Batı bölgesi Avrupa Yakası'nda en zayıf halka

Raporda, Batı bölgesi olarak tanımlanan Havaalanı bölgesi, Güneşli ve Halkalı'da yer alan ofislerin, Avrupa Yakası'nda en düşük birim kira değerlerine sahip olduğu belirleniyor. B sınıfı ofislerde ise en düşük fiyatlar Havaalanı Batı bölgesinde görülüyor. İstisnalar olmakla birlikte bu bölgede ağırlıklı ortalamada aylık kiralar A sınıfı için 12 dolar/metrekare, B sınıfı için 9 dolar/metrekare civarında seyrediyor. 

Ataşehir ve Kozyatağı bölgesi kira değerinde lider, Kavacık doluluk oranında

Raporda, A sınıfı ofislerde Anadolu Yakası'nın en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Kavacık olduğu göze çarparken, en yüksek birim kira değerinin Ataşehir ve Kadıköy-Kozyatağı bölgesinde olduğu dikkat çekiyor. Anadolu Yakası'nın en zayıf halkası ise yeni ofis gelişim bölgesi olan Kartal-Maltepe. Bölgede B sınıflarında ofisler yer yer 5-6 dolar/metrekare/ay bedellere düşebiliyor. A sınıfı ofisler bu rakamın sadece biraz üstünde bulunuyor. Ancak raporda, Anadolu Yakası'nda bu bölgenin orta vadede ofis sektörünün en önemli gelişim bölgesi olduğuna işaret ediliyor.

Sonuç olarak, Anadolu Yakası'nda A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama metrekare birim kira değeri Ataşehir ve Kozyatağı bölgesinde 22 dolar/ay civarında bulunuyor ve oran olarak Avrupa Yakası fiyatlarının altında seyrediyor. Anadolu Yakası'nda B sınıfı ofislerde ise, ağırlıklı ortalama metrekare birim kira değeri en düşük 6-16 dolar/ay olarak belirleniyor.

2018'de İstanbul'da toplam ofis stoğu 6.9 milyon metrekare 

Rapora göre Avrupa Yakası'nda Anadolu Yakası'ndan yaklaşık 700.000 metrekare daha fazla mevcut stok bulunduğu belirtiliyor. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise Anadolu Yakası'nda Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası'na yaklaşacak büyüklükte bir geliştirme yapıldığı göze çarpıyor. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşa edilen projeler hayata geçirilirse bugün 4,5 milyon metrekare olan ofis alanı 2018 sonuna kadar yaklaşık 6,9 milyon metrekare olacak. Proje ve inşaat halindeki 2.3 milyon metrekare ilave stokun yaklaşık 1 milyon metrekaresi “İstanbul Finans Merkezi” projesinden geliyor.

Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe'de talep artışı bekleniyor

Raporda merkezi iş alanı (MİA) kavramının, söz konusu yeni gelişen projelerle şehrin farklı merkezlerine de kayacağına işaret ediliyor. Rapora göre, ofis piyasasında yıldızı yeni parlayan Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe bölgelerinde talep artışı olması bekleniyor. Maslak hattının ise, İstanbul'un MİA alanı olarak gelişimini devam ettirmesi, ofis tiplerinde karma ve konsept projelere yönelim olması öngörülüyor. Raporda hazır ve sanal ofislerin, ortak çalışma ofisi konseptlerinin son dönemlerde oldukça talep gördüğü ve yeni markaların tercih edilen bölgelerde hazır ofislerini oluşturduğuna da dikkat çekiliyor.

ofis piyasası İstanbul'daki ofis stoğu İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu Eva Gayrimenkul Değerleme