kentsel dönüşüm

Gayrimenkul sektörünü neler bekliyor?

Kentsel dönüşüm Emine Pile 23.05.2016
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul, markalı konut projelerini ve sektöre yabancı yatırımcının ilgisini masaya yatırıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün sektör verileri doğrultusunda gerçekleştirdikleri analiz, Türkiye genelinde son üç yılın ilk çeyrek konut satışlarının birbirine çok yakın olduğunu ortaya koyuyor. İpotekli konut satışlarına bakıldığında ise 2016 yılında 2015 yılına kıyasla %17 düşüş görülüyor. 2015'in ilk üç aylık döneminde konut kredi faiz oranlarının aylık ortalaması %0,9 iken bu yıl %1,15'e yükselmesi, düşüşün nedeni olarak gösteriliyor. Son üç yılın ilk çeyreği itibariyle İstanbul'da da benzer bir tablo görülüyor. Konut satışları yakın düzeyde seyrederken, ipotekli konut satışlarında düşüş yaşanıyor. Araştırmaya göre gerek Türkiye gerekse İstanbul'da yapılan konut satışlarının %46'sını ilk satışlar oluşturuyor. 

Konut kredileri büyüyor

Son 12 aya bakıldığında kullandırılan konut kredilerinin %12 büyüyerek 146 milyar TL'ye ulaştığı görülüyor. Son üç yılın Mart verileri konut kredilerinin büyüme kaydettiğini ortaya koyuyor. Ancak yükseliş seyrinin yavaşladığı belirtiliyor. Diğer yandan, takipteki kredilerin toplam krediler içindeki payının büyümemesi olumlu bir gelişme olarak değerlendiriliyor. Söz konusu oranın sadece %0,5 olduğu belirtiliyor. 

İstanbul genelinde konut satışlarının %17'sinin Esenyurt ilçesinde gerçekleştiği görülüyor. Esenyurt'u Beylikdüzü, Pendik, Sancaktepe, Küçükçekmece ve Başakşehir takip ediyor. Altı ilçede yapılan konut satışları İstanbul genelinin %46'sını oluşturuyor. Bununla birlikte, Esenyurt'un nüfusu İstanbul'un %5'i iken konut satışlarında %17 orana sahip bulunuyor. Beylikdüzü'nde kent nüfusunun %2'si yaşarken, satışların %5'i gerçekleşiyor. Bahçeşehir ise %2 nüfusa karşılık %4 satış payına sahip bulunuyor. Söz konusu yüzdeler alımların nüfusla ilintili olmadığını, harici alımların yoğun olduğunu ortaya koyuyor. 

İstanbul'da markalı konut projeleri

İstanbul'da bulunan beş milyon konutun 500 binini markalı konutlar oluşturuyor. Nitelikli yapılar olarak tanımlanan markalı konutların kent yapılaşmasının %10'unu oluşturduğu görülüyor. Markalı konutlara ilçe bazında bakıldığında Esenyurt ve Beylikdüzü'nde %35, Başakşehir'de %33, Ataşehir'de %23, Bakırköy, Şişli ve Tuzla'da %18, Sancaktepe'de %16, Çekmeköy ve Küçükçekmece'de %13 oranları ortaya çıkıyor. 2015 yılında en fazla değer artışı yaşanan bölgeler ise sırasıyla Alemdağ, Beylikdüzü Gürpınar bölgesi, Kemerburgaz, Esenyurt, Ataşehir, Riva, Ümraniye merkez ve Acıbadem Çamlıca ilk sıralarda yer alıyor. 

Son üç yıllık birleşik değer artışı analiz edildiğinde farklı bir gerçek ortaya çıkıyor. Buna göre İstanbul'da en fazla değerlenen bölgelerin Kemerburgaz, Bağdat Caddesi, Beylikdüzü-Gürpınar ve Başakşehir-Kayabaşı olduğu görülüyor. Konut tipolojisine bakıldığında ise İstanbul'daki markalı konut projelerinin %33'ünün 1+1 ve 1+0, %28'inin 2+1 ve 3+1 olarak üretildiği belirleniyor. Üretilen konutların %61'inin 80 metrekarenin altında olması da dikkat çekici veriler arasında bulunuyor.

Gayrimenkul sektörüne yabancı ilgisi

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün sektör değerlendirmesi yabancı ilgisini de gözler önüne seriyor. Yabancı yatırımcıların alan bazında Türkiye'ye yaptıkları yatırımın Ocak, Şubat ve Mart ayları bazında toplamı, bir önceki yılla kıyaslandığında yaklaşık olarak aynı düzeyde olduğu görülüyor. Aynı dönemler edinim sayısı bazında kıyaslandığında ise %11 artış ortaya çıkıyor. Söz konusu tablo, bu yıl yabancı yatırımcıların geçen seneye göre daha küçük alanlı yatırım yaptıklarını gösteriyor.

Körfez ülkeleri yatırımcılarının bir önceki yılın aynı dönemine göre alan bazında %11 daha az yatırım yaptıkları belirleniyor.  Öte yandan, aynı dönemde Körfez ülkeleri yatırımcılarının yabancı yatırımcılar içindeki payı, hisseye düşen alan bazında 2015'te %64 iken, 2016'da %57 olarak gerçekleşiyor. Toplam edinim sayısı bir önceki yıla göre büyürken, yüzölçümü bakımından azalma yaşanıyor. Rakamlar, Körfez ülkeleri yatırımcılarının 2015'te ortalama 275 metrekare alan alırken, bu yıl 216 metrekare  büyüklükte alan aldıklarını ortaya koyuyor. Bu rakamın 2014'te 353 metrekare olduğu düşünüldüğünde, son iki yıldır gayrimenkul büyüklüklerinin küçüldüğü belirleniyor.

Yabancı yatırımcıların ilgi gösterdikleri şehirlere bakıldığında 2015 itibariyle en çok İstanbul, Bursa, Yalova, Antalya, Muğla, Sakarya, Mersin, Kocaeli, Aydın ve Bolu'yu, 2016 itibariyle ise İstanbul, Bursa, Antalya, Muğla, Sakarya, Aydın, Kocaeli, Tekirdağ, Yalova ve Burdur'u tercih ettikleri görülüyor. Son iki yıl karşılaştırıldığında Mersin ve Bolu'nun listeden çıktığı, Tekirdağ ve Burdur'un listeye dahil olduğu görülüyor. 

Türkiye kentsel dönüşümün neresinde?

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün analizinde kentsel dönüşüme de dikkat çekiliyor. 6.5 milyon yenilenmesi gereken konut için 400-500 milyar dolar arasında yatırım gerekiyor. Büyük resmin detaylarına bakıldığında 1999 depremi öncesi inşa edilmiş, Türkiye'de 13,5 milyon, İstanbul'da ise 3 milyonun üzerinde konut bulunuyor. 

2012 yılı sonunda başlayan sürecin ilerlediği kaydediliyor. 17 ilçede toplam 40 'riskli alan' tespit edilmiş bulunuyor. Bu alanların büyüklüğü yaklaşık 11 milyon metrekareye karşılık geliyor. İstanbul'da deprem ve kentsel yenileme kaynaklı toplam dönüştürme ihtiyacının yaklaşık 900 bin konut olduğu, 377 bin deprem riski kaynaklı, 490 bin ise kentsel yenileme kaynaklı bağımsız birime ihtiyaç olduğu belirtiliyor.  

2016 için neler öngörülüyor?

Analizde 2016 için öngörüler de sunuluyor. Türk lirası döviz karşısında değer kaybettiği için yabancı yatırımcının ilgisinin devam edeceği, kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının krediye olan ilgisinin limitli olsa da süreceği ve İstanbul'un marka şehir olarak körfez yatırımcılarından ilgisi görmeye devam edeceği belirtiyor. Analizde Körfez geçişi, 3. Boğaz köprüsü ve İstanbul Boğazında yapılan tüp geçit projelerinin sektörü canlı tutacağı, ulaşım araçları ve olanaklarının giderek artması nedeniyle büyük şehir çevrelerinin genişlemeye devam edeceği, kentsel dönüşümün aksamayacağı, köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısıyla büyük şehirlere olan talebin artacağı ,kira ve mülk fiyatlarının yükselme eğiliminde olacağı kaydediliyor. 

Sosyolojik bakımdan ise genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam edeceği, çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve artan boşanmalar nedeniyle konut ihtiyacının artacağı, konut fiyatlarındaki gelişmeleri takip eden yatırımcıların fiyatı henüz doymamış fırsat bölgelerine yöneleceği belirtiliyor. Analizde gayrimenkul yatırım fonlarının sektörü canlandıracağı ve yeni fırsatlar sunacağı, konut sektöründeki KDV değişikliğinin son kullanıcıya henüz tam olarak yansıtılmamasının önemli bir sorun olduğu ve bu değişikliğin yeni projelerde taleple ilgili olumsuz sonuçları doğurmasının söz konusu olacağı da öngörülüyor. Sektörün devamlılığı için yabancı güvenini artıran düzenlemelere ve adımlara ihtiyaç olduğunun vurgulandığı analizde, konut talebinin alternatif yatırım imkanları kısıtlı olduğu için devam edeceği, ayrıca konut pazarında gelişen kentlerin konumunun güçleneceği belirtiliyor. Analizde 2016 yılı büyümesi için iç talebin büyük önemli taşıdığına da vurgu yapılıyor. 

Sektörün geleceği için cevaplanması gereken sorular

Gayrimenkul yatırımı planlarken ve yönetirken geleceğe odaklanmak gerektiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul uzmanları, sektörün hem değer sağlayacak hem de oyunun kurallarını değiştirecek yeni ürün ve iş modelleri sunması gerektiğinin altını çiziyorlar.

Bunun için sektörel oyuncularını cevaplaması gereken 10 soru olduğunu belirten analistler, bu soruların "Ufuktaki büyük sorunların ne kadar farkındayız?", "Sektörün sorunları hakkında bildiklerimizi doğru insanlar ve kuruluşlarla etkin olarak paylaşıyor muyuz?", "Gelecekte dünyanın hangi bölgeleriyle daha etkin işbirliği yapmamız gerekecek?", "Büyük tehditleri tek başımıza mı karşılayacağız, yoksa işbirliği mi yapacağız?", "Kaynak kısıtlarının tam olarak ne anlama geldiğinin ne kadar farkındayız?", "Mevcut yeteneklerimiz ile yeni değer kaynakları oluşturmak için hangi alanlara yönelebiliriz?", "İnsan kaynaklarımız üzerinde ne derece etkili olmayı umuyoruz?", "Geleceğe yönelik risk ve tehditleri ne kadar iyi takip ediyoruz?", "Gelecekte itibarımızı nasıl yöneteceğiz?" ve "Yeni düzenleyici değişimlerde yeterince sözümüz geçiyor mu?" soruları olduğuna dikkat çekiyorlar.

Konut projeleri Gayrimenkul sektörünün geleceği EVA Gayrimenkul Değerleme Epos Gayrimenkul