boğaz manzarası

TSKB, ‘’İstanbul, yabancı yatırımcıların gözdesi’’ dedi

Genel Rüya Tulumbacı 16.10.2015
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Yardımcısı Esra Adıbelli Neşeli, İstanbul’un konut sektörünü değerlendirdi.

İstanbul'un konut sektörü mercek altında

Esra Adıbelli Neşeli yaptığı değerlendirmede, “TÜİK verilerine göre Türkiye'nin konut sahipliliği oranı yüzde 65. Bu oran sadece oturum amaçlı alınan konutları kapsamadığı için konut satışı- nüfus arasındaki ilişkiyi doğru bir şekilde ortaya koyamamakla birlikte her yıl bu oranın arttığını gözlemlemek mümkün. Konut satışlarını değerlendirirken Türkiye'de son yıllarda önem kazanan satış potansiyeli olan yabancı yatırımcıların konut edinim hızını da değerlendirmek gerekir. TÜİK verilerine göre konut 2014 yılı toplam konut satışlarının yüzde 2'ye yakın bir kısmı yabancılara yapılmış olup Antalya'dan sonra yabancılara en çok satış yapılan ilin yüzde 29'luk satış oranı ile İstanbul olduğu görülüyor” dedi.

Körfez Ülkeleri yatırımcıları, ‘'Esenyurt'' diyor

İstanbul'da nitelikli ve son 5 yıllık süreçte inşa edilen konut stoğunun oldukça yüksek olduğu Esenyurt, Bahçeşehir, Ispartakule ve Beylikdüzü semtlerindeki marka konut projelerine, özellikle Körfez Ülkeleri yatırımcılarının yoğun talep gösteriyor. Bazı projelerde toplam dairelerin yüzde 25'e varan oranlarda Körfez Ülkeleri yatırımcılarına satış yapıldığı belirtiliyor. Sadece bu yatırımcıların taleplerine yönelik şekillenen projeler dahi üretilmeye başlandı. Anadolu Yakası'nın da son dönemlerde yabancı yatırımcılara daha çok tanıtılmaya başlandığı ancak talebin daha düşük olduğu görülüyor.

İstanbul'un konut sektörü açısından öne çıkan bölgeleri değerlendirildiğinde, ülke genelindeki diğer şehirlerden farklı olarak farklı amaç ve gelişme kriterlerine bağlı olarak çok sayıda bölgeden bahsetmek mümkün görünüyor. 2000'li yıllar ile inşaat sektörünün hızlanmasıyla kent çeperi olarak algılanan bölgelerdeki konut yatırımları; bu bölgelerin ulaşım yatırımları ile kent merkezlerine entegre olması, bu bölgelerdeki ticari fonksiyonların çeşitlenmesi ile kentin yeni gelişen merkezleri olarak anılmaya başlamış.İstanbul'un merkez fonksiyonlarına sahip ilçelerinde ise arsa stoğunun kısıtlı olmasıyla konut üretimi özellikle 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un yürürlüğe girmesiyle hızlanmıştır.

Kentsel dönüşümün etkilerini en çok Bağdat Caddesi'nde görülüyor

Kent merkezi olarak tanımlanan, kimlik, konum, sahip olduğu donatılar ve ticari fonksiyonlarının gelişmişliği dolayısıyla kentin bütününe hitap eden Kadıköy, Üsküdar, Şişli, Beşiktaş, Bakırköy ilçeleri başta olmak üzere pek çok ilçede kentsel dönüşümün etkilerini gözlemlemek mümkün. Arsa stoğunun kısıtlı olduğu bu ilçelerde dönüşüm eski binaların yıkılıp yeni bina inşa edilmesi şeklinde ilerliyor. Arsa sahibi- mütehahhit hasılat paylaşım oranlarına bakıldığında en yüksek oranların İstanbul'un en prestijli semtlerinde olduğunu görebiliyoruz.

Sürecin en yoğun yaşandığı ve yüzde 70'e varan oranlar ile arsa sahibi hasılat payının en yüksek olduğu gözlemlenen bölge Bağdat Caddesi'dir. Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin oldukça yoğun olarak sürdüğü 2012 yılında gerçekleşen fiyatlar ile güncel fiyatları kıyasladığımızda konuma göre değişmekle birlikte eski bina fiyatlarında o günden bugüne ortalama yüzde 20-22 oranında bir artış olduğunu gözlemlemek mümkündür. Caddenin ticari hacmi yüksek olan kısımlarında cadde üstünde yeni binalar için 5 bin 500-7 bin 500 USD seviyelerinde gerçekleşen metrekare birim satış fiyatlarının, eski binalar için 4 bin 500-6 bin USD seviyelerinde olduğu görülmektedir. Sahil kısmında ise cadde üzerlerinde metrekare birim fiyatları manzara durumuna göre değişmekle birlikte ana aks üzerindeki dairelerin fiyatları eski binalarda 8 bin- 12 bin TL seviyelerinde iken, yeni binalar için bu rakamlar 11 bin ile 15 bin TL seviyelerine çıkmaktadır.

Bağdat Caddesi'ni de kapsayan Kadıköy ilçesinde kentsel dönüşüm ile öne çıkan Fikirtepe'de sürecin yeni başladığı dönemlerde 2012 yılında ortalama 6 bin – 6 bin 500 TL metrekare birim fiyatları konuşulmaktayken sürecin yavaş ilerlemesi, ruhsat süreçlerinde yaşanan belirsizlikler, ortaya çıkacak konut stoğu dolayısıyla fiyatların çok da artmadığı, 6 bin ile 8 bin TL aralığında değiştiği görülmektedir. Arsa sahibi hasılat paylaşım oranı ağırlıklı olarak yüzde 50 seviyesinde olup bazı projelerde bu oran yüzde 55'e yaklaşmıştır.

Anadolu yakasında dönüşümde öne çıkan ilçelerden biri de Kartal'dır. Eski sanayi tesislerinin dönüşmesi ile büyük arsa stokları oluşmuş ve bölgede çok sayıda marka konut projesi üretilmiş, üretilmeye devam etmektedir. Konutun yanı sıra çok sayıda nitelikli ofis projesinin de üretildiği bölgede arsa sahibi hasılat oranlarının yüzde 45-50 seviyelerinde olduğunu görüyoruz. Kartal'da metrekare fiyatları 3 bin 500, 5 bin TL arasında değişmektedir.

İstanbul'da en riskli alan Gaziosmanpaşa

Avrupa yakasında ise İstanbul'da riskli alan ilan edilen en büyük yer Gaziosmanpaşa ilçesi sınırları dahilindedir. Farklı mahallelerden oluşan riskli alanlarda çok sayıda bilinirliği yüksek inşaat firmasının arsa sahipleri ile anlaşma sürecinde olduğu, arsa sahibi hasılat oranlarının yüzde 30-35 seviyelerinde olduğu bazı bölgelerde yüzde 40'a yaklaştığı görülmektedir. Gaziosmanpaşa'da yeni yapılacak projelerde metrekare birim fiyatlarının 4 bin 500-5 bin 500 TL aralığında olması beklenmektedir.

Zeytinburnu bölgesi de şehir içinde kalması ve sanayi tesislerinin bulunduğu bölgelerin imar durumlarının MİA olarak dönüşmesi ile potansiyel arsa stoğu olarak görülmeye başlamıştır. Özellikle sahil bandı ve D-100 Cevizilibağ aksında arsa sahibi hasılat oranları yüzde 50 seviyesinde olup yeni projelerde metrekare birim fiyatları 6 bin ile 8 bin TL arasında değişmektedir.

Bahçelievler-Bakırköy gibi ilçelerde kat sınırlaması olduğundan arsa sahibi- müteahhit arasında taşeron olarak anlaşıldığı görülmektedir. Bakırköy'de 2012 yılında eski binalar için 2 bin 500- 3 bin TL aralığında değişen metrekare birim fiyatların görüldüğü merkeze yakın mahallelerinde de eski binalar için metrekare fiyatlarının 4 bin-4 bin 500 TL seviyelerine yaklaştığı; yeni binalarda ortalama 6 bin TL metrekare birim fiyatına ulaştığı görülmektedir.

TSKB İstanbul yabancı yatırımcı Esra Adıbelli