cihat demirdağ

Kat karşılığı sözleşmelerde geçerlilik şartı nedir?

Genel Kerim Çırak 25.08.2016
İmar gayrimenkul ve kentsel dönüşüm Avukatı Cihat Demirbağ, kat karşılığı sözleşmelerde geçerlilik şartını anlattı.
Mülkiyet hakkının devrini içeren sözleşmelerin resmi bir kurum önünde yapılması geçerlilik şartıdır. Bu resmi kurum, işlemin tapuda yapılması halinde tapu müdürlüğü, noterde yapılması halinde noterlik veya mahkeme ilamı olması halinde ilgili mahkeme bu resmi kurum vasfını taşır.

İnşaat sözleşmeleri tek başına olursa bir eser sözleşmesidir. İnşaat yapım sözleşmelerin ihtarla feshi mümkün olsa da, arsa payı karşılığı olan inşaat sözleşmeleri normal inşaat sözleşmelerinden ayrı sözleşmelerdir. Çünkü kat karşılığı işlerde yapılan inşaatın bedeli, arsa payı ile ödenir. Arsa payı ile ödeme yapıldığında ise mülkiyet hakkının devri söz konusu olur. Mülkiyet hakkının devrini gerektiren sözleşmelerin ise resmi kurum önünde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Yani iş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine gelince: Eser sözleşmelerinden (inşaat sözleşmesi gibi) farklı olarak bu sözleşmelerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 237, Türk Medeni Kanunun 706, Noterlik Kanunun 60,89 ve Tapu Kanununun 26. maddeleri gibi düzenlemeleri ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ‘'içerisinde mülkiyeti nakil borcu olduğu için'' ve anılan bu maddelerde, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan, mülkiyetin naklinin resmi biçimde yapılması şartı olduğu için, bu sözleşmelerin tapu sicil müdürlüklerince ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Bu geçerlilik şartı emredici nitelikte olup sözleşmenin geçerli olup olmadığı hususu hakim tarafından resen dikkate alınır.

Yani Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hem geçerlilik şartına hem de TBK 13 madde uyarınca şekil şartına tabi olan, sıradan olmayan bir sözleşmedir ve bu sözleşmelere TMK 692 maddesi uyarınca tüm hissedarların katılması yasal zorunluluktur. Ancak 6306 s. Kanun kapsamında gayrimenkulün riskli yapı olarak tescil edilmesi şartıyla 2/3 oranında bir çoğunluk ile istisnai bir şekilde karar verilebilir.

cihat demirdağ kat karşılığı sözleşme İmar gayrimenkul ve kentsel dönüşüm Avukatı Cihat Demirbağ