istiklal-bagdat-caddesi-kiralık-dukkan

İstanbul'un dünyaca ünlü iki caddesi kan ağlıyor!

Genel Uğurcan Tokay 11.08.2016
İstiklal ve Bağdat Caddesi'nde yüksek fiyatlar nedeniyle boş dükkanların sayısı her geçen gün artıyor.
Her yıl milyonlarca yabancı turisti ağırlayan, yerli ziyaretçilerin ise vazgeçilmezi olan İstiklal ve Bağdat Caddesi… Bu iki cadde son yıllarda, ziyaretçileri, alışveriş mekanları veya yeme içme alanlarıyla gündeme gelmiyor. Aslında gezip eğlendiğimiz bu iki cadde büyük sorunlar yaşıyor.

Peki Bağdat Caddesi'nde neler oluyor, neler yaşanıyor, bölgede ne gibi problemler var? Bölgeyi çok iyi bilen Coldwell Banker Baras Profesyonel Gayrimenkul Danışmanı Ayşe Fügen Arda, emlaktasondakika.com'a özel değerlendirmelerde bulundu.

Bağdat Caddesi'nde neler oluyor?

“Parisli bir danışmanlık şirketi 2012 yılında ‘Presence Mystery Shopping' adı altında bir araştırma yaptı. Bu araştırma sonucuna göre Bağdat Caddesi, dünya caddeleri arasında 4.sırada yerini aldı. Şirket, dünyanın 30 ünlü caddesini hizmet anlayışı, temizlik, alışveriş dostu olması ve sunduğu çeşit, gibi kategorilere göre sıraladı. Turistlerin gidip de tavsiye etmelerine göre puanlamanın yapıldığı bu araştırmaya göre Singapur'daki Orchard Street 89 puanla birinci, Lüksemburg'daki Venue de la Liberte 85 puanla ikinci, Amsterdam'daki Hoofstraat 83 puanla üçüncü, Bağdat Caddesi ise 83 puan almasına rağmen dördüncü oldu.

2012 yılından bugüne geldiğimizde yani 4 yıl sonra aynı şirket aynı kategorilerde aynı araştırmayı yapsa Bağdat Caddesi  ilk 10'a girer mi pek emin değilim! İşte nedenleri…

Ünlü markalar yavaş yavaş caddeden çekiliyor

GAP, Burberry, Teknosa, Mango, Stefanel gibi markalar caddedeki mağazalarını kapattılar… CHANNEL geliyor ama Burberry gitti…

Caddenin etrafını saran tüm sokaklarda kentsel yenilenme(dönüşüm) çerçevesinde yükselen inşaatlar, sayıları her geçen gün artan şantiyeler, en az 9 katlı binalar, küçülen evler ve bahçeler, yıkık dökük kaldırımlar, çukurlarla, vinçlerle ve hafriyat kamyonları ile dolu sokaklar, ilerlemeyen cadde trafiği…Cadde'de ya da sokak aralarında yürümek artık kabus oldu… Eskiden Bağdat Caddesi sakinleri sabahları martı sesi ile uyanırdı. Artık martı seslerini inşaat gürültüsü bastırır oldu.

Kiralanmayan dükkan sayısı artıyor

Cadde'de 1 buçuk yıldan daha fazla bir süredir kiralanmayan dükkanlar var. Mal sahiplerinin istedikleri kiraları ödemede sorun yaşayan özellikle lokal tekstil firmalar birer birer kapanıyor. İstedikleri bütçeleri ve karlılık oranlarını tutturamayan firmalarda caddeden çekiliyor.

30 metrekare dükkan kirası 30 bin dolar

Suadiye ve Caddebostan arasında bulunan dükkanlar için istenen kiraları dükkan sahiplerinin mevcut ekonomik koşullar ve caddede süregelen değişiklikler nedeni ile her ay düzenli olarak ödemeleri mümkün değil. Cadde üstü 30 metrekarelik bir dükkan için 25-30 bin dolar isteniyor. Tüm mal sahiplerinin istediği kiracı profili yabancı şirketler, bankalar… Ağustos ayı itibari ile cadde üzerindeki kiralık boş dükkan sayısı 32'yi geçti. Gelir düzeyi yüksek olan mal sahipleri istedikleri kirayı verebilecek firma çıkmadığı sürece dükkanlarının ya da ofislerinin boş kalmasına razılar.

15 kat sınırı caddeyi nasıl etkileyecek?

En fazla 6 katlı ve içinde asırlık ağaçları olan büyük bahçeleri ile ünlü eski sayfiye beldesi Bağdat Caddesi, Suadiye, Şaşkınbakkal, Erenköy, Caddebostan, Kalamış gibi semtlerde artık en az 9 katlı uzun ince binalar boy gösteriyor.  Artık peyzajlı, geceleri ışıklı, küçülmüş bahçelerde çocuklara oynayacak yer kalmadı. Son çıkan yönetmeliğe göre 15 katın üstünde bina inşa edilemeyecek. Bu durumda 15-20 yıllık binalara yenilenme sırası geldiğinde nasıl bir yol izlenecek bilinmiyor!  Hem yüklenici firmalar hem de binaları yenilensin isteyen mal sahipleri için bu konu bir soru işareti.

5 semtte 7 bine yakın satılık daire var (Suadiye, Erenköy, Göztepe, Caddebostan, Fenerbahçe)

İnşaat firmaların yanı sıra mal sahipleri de dairelerini satmak istiyorlar.Kimi dairesi küçüldüğü için, kimi dairesi değer kazandığı için satıp yerine başka semtte 2 ya da 3 daire almak istediği için, kimi de artan bina masraflarını karşılamada zorlanacağı için satmak istiyor. Sonuç itibari ile her sokakta en az 4-5 yeni bina ve en az 15-20 satılık daire var… Farklı kalitelerde farklı firmaların yapmış olduğu onlarca seçenek alıcı adaylarının kafasını karıştırıyor.

Fiyatlar aşağı doğru inmek zorunda

Mal sahipleri de inşaat firmaları da fiyatlarını aşağıya doğru revize etmek durumundalar… Aksi taktirde özellikle inşaat firmaları yeni projelerinde taahütlerini tutamayacak duruma gelebilirler. Bunun sinyalleri net olarak görülüyor. Ekonomik ve siyasi istikrar gelmediği sürece metrekaresi 4 Bin USD ve üstü olan dairelerin çok yavaşlayan satışı durma noktasına gelecek. Kira geliri için gayrimenkul alma dönemi özellikle bu bölgede tamamen bitti. Sadece oturmak için konut almak isteyen alıcı ise hem önünü görmeyi hem de fiyatların makul seviyelere gelmesini bekliyor. İlanlarda istenen fiyatlarla gerçekleşen fiyatlar arasında çok fark var. Ama ilanlardaki fiyatları gören mal sahipleri o eve bu fiyatı isteniyorsa bende bu fiyatı isterim diyerek gerçekleşmeyecek fiyatlar talep ediyorlar.

Cadde üzerindeki apartmanlar iş merkezi ya da AVM yolunda…

Cadde üzerinde bulunan binalar tamamen ticariye dönmek üzere yenileniyor. Zaten eski binaların yüzde 75'inde konutlar ofis olarak kullanılıyor. Apartmanlar bina olarak büyük inşaat şirketlerine satılıyor. Akiş GYO'nun cadde üzerinde en az 5-6 projesi bulunmakta. Bunlardan biri Channel… Biri Beymen'nin geçeceği yeni bina.

Kabuk mu değiştiriyor?

2 ay kadar önce Odeabank, Şaşkınbakkal'da yeni binasına geçti. Yapı Kredi ve Garanti Bankaları da Suadiye de kendi binalarında çalışmaktalar. Belki de ileri de cadde; bankalar, restoranlar ve şık AVM'lerden ve kaliteli iş merkezlerinden oluşacak…

Konut enflasyonu var

Evet bir konut enflasyonu var… Evet fiyatlar fırladı… Evet zor bir dönem geçiriyoruz… Ama her şey bitince ve taşlar yerine oturunca yani 10-15 yıl sonra bambaşka bir Bağdat Caddesi olacak! O zaman bugün iyi fiyata almış olan kazanacak o da başka… Değişim kaçınılmaz, değişime ayak uyduran ve geleceği önceden görecek vizyona sahip olan herkes kazanır! Şartlar ne olursa olsun!

İstiklal Caddesi'nde neler oluyor?

Peki İstanbullunun, özellikle Avrupa Yakası'nda yaşayanların gözdesi İstiklal Caddesi ne durumda? Keller Williams Beyoğlu Bölge Müdürlüğü Danışmanı Ramazan Toktay, emlaktasondakika.com'a özel değerlendirdi…

Rakamlar yüksek, dükkanlar boş

“İstiklal Caddesi'ndeki ticari gayrimenkullerin satış ya da kira bedelleri için talep edilen rakamlar halen oldukça yüksek. Fakat görünen o ki; yapılan son kiralamalarda gerçekleşen kira bedelleri beklenilenin altında. Bu nedenle geçmişte yüksek rakamlardan kiralama yapılan ticari alanlar boş durumda, kiracı bulunamıyor. Bunların düşünerek kiraların düştüğünü söyleyebiliriz. Kiralama rakamlarının düşmesi satış rakamlarının da düşeceği anlamına geliyor zaten”

Tarihinin en kötü günlerini yaşıyor

“Tarihi ve köklü markalarla, kültür sanat kurumlarıyla dolu Beyoğlu; turizmin renklendirdiği entelektüel ve alt kültür merkezi olma özelliğini son zamanlarda taşımıyor. Belki tarihinin en düşük doluluk oranında diyebiliriz. Tabii bunun birkaç sebebi olduğunu düşünüyoruz.

Eski kiracı olma özelliği yok oldu

Bunlardan bir tanesi Borçlar kanununda yapılan düzenleme çerçevesinde 10 yılını doldurmuş kiracıların gerekçesiz olarak çıkarılabilmesinin uygulamaya geçmesi nedeniyle, 2014 yılından itibaren yeni kira koşulları nedeniyle dükkanlar boşalmaya başladı. Malum olduğu üzere daha önceleri eski kiracı olma özelliği bu düzenleme ile tarih oldu.

Turistlerin ilgisi azaldı

Turizm ve ticari faaliyetlerde son bir yıl içerisinde gerçekleşen terör eylemlerinin de çok etkisi oldu. Batılı turistin azalmış olması bu turist grubunu hedefleyen her türlü ticari kurumu çok etkiledi. Yavaş yavaş Arap turist de daha az geliyor. Tüm bunların yanı sıra, İstiklal Caddesi üzerindeki kimi mağazaların kira bedelleri yaptıkları ciroyla doğru orantılı olarak değişiyor. Yani sabit bir kira bedelinin yanı sıra aylık cirolarından bir yüzde ödüyorlar gayrimenkul sahiplerine. Ticaretin zayıflaması, ciroların düşmesi, açıkça kira bedellerinin gerilediğine işaret.

Bölgeyle özdeşleşen mekanlar kayboldu

Aslında Gezi Parkı protestolarından beri bölge esnafının ticari faaliyetleri oldukça zarar görmüştü. Bölgenin tarihini ifade eden, bölgeyle özdeşleşen mekanlar ve işletmeler bir bir kapattı ya da ara sokaklara taşındı”

Prestij meselesi rafa kalktı, herkes maliyet düşünüyor

“Ticari hayat İstiklal Caddesi'nde eski kiraları karşılayacak kadar iyi değil artık. Birçok firma artık maliyetlerine odaklanmış durumda. En büyük maliyet kira ise oradan feragat ediliyor. Örneğin; büyük firmalar daha önceleri cadde üzerinde açtıkları mağazaların kira bedellerini reklam giderlerinden karşılardı ve caddede bulunmak bir prestij meselesiydi. Şimdi ise maliyetler ön planda. Zaten bu firmalar son dönemde reklam giderlerini de kısmış durumdalar. Günden güne zorlaşan koşullar banka şubelerinin bile ara sokaklara taşınmasına neden oldu.

Yakın zamanda eski ışıltılı günler geri gelmeyecek

Yakın gelecekte eski kiraların bile yakalanması mümkün görünmüyor. Şu an boş olan ticari alanları kiraya verebilmek için, kira bedellerinin düşürüleceğini düşünüyoruz. Umuyoruz ki bu bir süreç ve geçecektir. İstiklal Caddesi Avrupa'nın ve hatta Dünya'nın önemli ticaret merkezlerinden biridir. Gelecekte eski görkemli zamanlarına geri dönüş yapacaktır”

Uğurcan Tokay / emlaktasondakika.com

bağdat caddesi dükkan kiralar istiklal caddesi dükkan kiraları bağdat caddesi kentsel dönüşüm istiklal caddesi dükkan fiyatları