Kentsel dönüşümün bir ayağını da AVM’ler oluşturuyor!

Kentsel dönüşümün bir ayağını da AVM’ler oluşturuyor! Alışveriş ve eğlence alışkanlıklarımızda köklü değişimle yol açan AVM’ler bireyi dönüşümünün dışında kentsel dönüşüm sürecine ciddi katkıda bulunuyor.
 
Yazı Boyutu

AVM'lerin yenilenme çalışmaları hızlandı

Olivium Genel Müdürü Berna Yüksel'e göre de şehircilik kavramında mevcut yapıların günümüz ihtiyacını karşılamaması noktasında bulunulan yerden, ulaşılması arzu edilen ve bu hedefe gidişi tanımlayan, proje planlaması olan kentsel dönüşümün temel amacı 'şehrin tahrip olmuş bölgelerini tekrar kent bütününe katmak, bunu yaparken de oradaki halkı kentsel hayata adapte etmek.' 
 
"Türkiye'de bu süreçle ilgili planlamalar özellikle ülkemizde yaşanan yıkıcı depremler sonrasında hız kazandı" diyen Berna Yüksel şöyle devam etti: "Bir nevi rehabilitasyon süreci olarak da adlandırabileceğimiz bu projede sadece konutlar ve işyerleri değil son dönemde sayılan hızla artmış ve bulunduğu noktada, buluşma merkezi statüsünde dikkat çekici, rol model pozisyonunda olan ve büyük yapılardan oluşan alışveriş merkezleri de üzerlerine düşen vazifeyi yerine getirecek. Aslında varoluşları dahi kentin, yaşamın, tarihte her süreçte kendini göstermiş alışveriş kültürünün, sosyal yaşamın dönüşümünün neticesine bağlı olan bu binalar eski ise yeni dönüşüme uyum sağlamak yeni ise mevcuttan bir adım önde olmak prensibiyle bu kaçınılmaz sürecin parçası olacak. Modern hayatın simgesi olan alışveriş ve yaşam merkezleri bu bağamda konsept yenileme çalışmalarına başladılar bile. 
 
Planlama aşamasında olan projelerin ise doğaya uyumlu, çok daha fonksiyonel ve çağdaş yapılar olması hususundaki ödüllü çalışmalarını ise basından takip etmek mümkün. Alışveriş ve artık yaşam merkezleri statüsüne de ermiş bu binaların bulundukları bölgeye kattıkları maddi ve manevi değerleri tartışmak, gelinen noktada yersiz bir girişim olur. Bu sorumluluğu üstlenmiş olmanın verdiği vazifeyle Olivium Outlet Alışveriş Merkezi de ister istemez bu planlamanın bir parçası oldu. 12 yıldır sadece ilçesine değil, İstanbul'a, Anadolu'dan diğer ülkelerden gelen yerel ve yabancı turistlere de hizmet veren Olivium Mayıs 2012 tarihi itibariyle bu çalışmanın startını vererek sürece dahil oldu. 
 
"Yalınlık-sadelik-şeffaflık-az çeşitlilik, kullanışlılık" ilkelerini benimseyerek çıkılan bu yolda tarihin ilk dönemlerinden beri mimaride benimsenmiş ve uygulanmış olan sokaklar ve bu sokakları birleştiği meydan konseptinin yer alacağı alışveriş merkezi hala çok değerli olan, ferah ve aydınlık olma özelliklerini de koruyacak. Kentsel dönüşümün önemli bir parçası olan Zeytinburnu ilçesi adeta bir simgesi olarak kabul ettiği Olivium'un bu dönüşümüyle yeni bir çehreye sahip olma yolunda önemli bir mesafe kat etmiş olacak. Kentsel dönüşüm özellikle çarpık yapılaşmanın, düzensizliğin, kaosun hakim olduğu megakent İstanbul'da yapılan yanlışların düzeltilmesi için gerçekleştirilmiş sosyal ve ekonomik bir hamledir, bir çekidüzen verme çalışmasıdır. Olivium Outlet Alışveriş Merkezi de bu çalışmanın bir parçası olarak Zeytinburnu'na, İstanbul'a olan katma değerini sürdürecektir." 
 
Kent ve insan ilişkisi yeniden tanımlanmalı 
Capacity Genel Müdürü Özcan Ekşib AVM'ler genellikle belli konular dışında ciddi anlamda konuşulmadığının altını çiziyor. 'Tabir genellikle "Orası güzel evet ya da orasını boşver, bişey yok orada' türünde olur" diyen Ekşib şöyle devam etti: "Aslında konumlanmaları, bulundukları çevre ve insanla olan ilişkilerinin konuşulması lazım. AVM'ler topluma sosyal yapıda kültürel ve ekonomik katkısı olan yaşam merkezleri aslında. Bizdeki fark Avrupa'ya göre daha şehir merkezlerinin içinde olması. Ancak bu kentsel adına ne derseniz deyin yeni hareket de biraz değişecek. Projeyi birinci derecede etkileyecek, yani doğacak yaşam alanlarının en olmazsa olmazı doğru projeli AVM'ler olacak. Şehir planlamacılığı için bir fırsat olan dönüşüm projesi çok önem kazanıyor. 
 
Örnek ve İlkler olması açısından, uygulanabilirliği ne derece gerçekleşecek derseniz rant ve fırsatçılık önüne geçmezse birçok şeyin başlangıcı olup genele yayılabilir. Burada en önemli konu arsa ve paylarının maliyete etkileri olacak. Bu sebeple AVM alanı yaratmak İçin yanlış uygulamalar yapılmamalı. 
 
Günümüzde sayıları 300'ü bulan mevcut AVM'lerin doğrulan ve yanlışları iyi irdelenmeli. AVM'ler gündemde kalmalı, kapanmamalı ve adres değiştirmemeli ki projedeki rolünü doğru oynayabilsin. Yatırımcıların ve belediyelerin geçmiş örneklere bakarak en az iki kere daha dikkatli olmaları lazım. Kent ve insan ilişkisini yeniden tanımlamak için aman dikkat" 
 
Yapılarla insan ilişkisi ayrıştırılmamalı 
Murat İzci'nin dediği gibi İstanbul dev bir şehir. Alt gelir grubuyla üst gelir grubu ABD'deki kadar bir ayrışma içerisinde değil. Kentsel dönüşüm çalışmalarının tarihi de en fazla 2000'li yıllara, hatta 2005'e dayanıyor, İstanbul'da hem üst gelir grubunun yerleştiği banliyöler, hem orta-alt gelir grubunun yerleştiği kent merkezinde bulunan eski apartmanlar ve siteler hem de yine kentin göbeğinde ana arterlerin sadece birkaç sokak gerisinde bulunan ve alt gelir grubunun yaşadığı eski kent merkezleri birbirleriyle iç içe. Kent merkezlerinde ve merkeze yakın bölgelerde toprak çok değerli. Yine şehir merkezlerinde kentsel dönüşüm uygulanabilecek ve toplu konut projeleri uygulanabilecek atıl sanayi alanları ve ya geniş bol alanlar neredeyse yok. Eski konutların yıkılıp yerlerine daha modern ve sağlıklı binaların yapılması mevcut hukuki altyapıyla çok zor gözüküyor. 
 
"Bu nedenle kent merkezlerinde kentsel dönüşüm projelerinden çok yeniden yapılandırma ve yeniden canlandırma örnekleri görebiliyoruz" diyen Murat izci şunları söyledi: "Beyoğlu özelinde Cihangir, Asmalımescit, Tarlabaşı semtleri bu çalışmalara örnek olarak verilebilir. Haydarpaşa Limanı ve Garı'nı içine alan bölge, Karaköy'de düşünülen Galataport projesi gibi projeler ise yeniden geliştirmeye örnek sayılabilir. Pendik-Kartal bölgesinde yürütülen çalışmalar ise kentsel dönüşüm konusunda daha kapsamlı çalışmalara örnek verilebilir. Tüm bu örneklere baktığımızda hemen hepsinde alışveriş merkezleri önemli bir rol oynuyor. Özellikle alışveriş merkezleri konumlandırılmalarının geç kalınmış olsa da yeni bir umutla artık kentsel dönüşüm, kentsel tasarım ve şehir planlamaları kuralları dahilinde insanların bu yapılarla ilişkilerinden bağımsız olarak düşünülmemesi, ilk modern alışveriş merkezimiz Galleria'dan bu yana geçen yaklaşık 22 yıllık alışveriş merkezleri tarihimizde alışveriş merkezi sayımızın 225'i geçtiğini, 2010 sonunda bu rakamın 300'ü bulmasının beklendiğini görüyoruz. Ancak üzülerek eklemek durumundayız ki bu kadar alışveriş merkezimizin sadece iki elin parmaklarını geçmeyecek kadarı kentle uyum içerisinde, kentten kopuk olmayan, kendi kurallarını kente ve kent yaşamına dayatmayan yapılar niteliğinde. Ne yazık ki birçok proje kentsel dokuyla bütünleşememiş, hatta böyle bir kaygıyı hiç duymamış bir tutum içerisinde. Farklılaşmanın daha büyük, daha teknolojik, daha uçuk mimari özelliklere sahip olmaktan, daha ünlü ve lüks markaları barındırmaktan geçtiğini düşünen bu projelerin birçoğu ise tüketiciler tarafından benimsenememiş, tüketicilerin hayatının bir parçası olamamış, insanlarla ve kentle bütünleşememiş bir durumda. Alışveriş merkezlerinin toplumumuzun yeni sosyal mekanlar olma iddiasını güçlendiren tek etken insanlarımızın, özellikle de kentin yeni gelişen bölgeleri olan, kent merkezine uzak ve arazi maliyetlerinin görece daha ucuz olduğu semtlerinde kendilerini tanımlayabilecekleri, birbirleriyle iletişim kurabilecekleri, kültürel ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri kentsel alanların yaratılmamış olması." Alışveriş ve eğlence alışkanlıklarımızda köklü değişimlere yol açan AVM'ler bireyin dönüşümünün dışında kentsel dönüşüm sürecine ciddi katkıda bulunuyor.
 
Ortak sorun sürdürülebilirlik
Şehir planlamasının genel anlamda şehrin genelinde ve özelinde her türlü yerleşmede fiziksel ve mekansal gelişmelerin belirti bir plan ve düzen çerçevesinde biçimlenmesine katkıda bulunmak olduğunu belirten Aytaç Özçiçek şu açıklamada bulundu: "Bence şehir planlamasının ve alışveriş merkezlerinin ortak sorunu sürdürülebilirlik. Şehir planlamada ekonomik verimliliği arttırarak devam edecek ve toplumsal, kültürel sürdürülebilir detaylı planlama amaçlanmalı. Planlı gelişmenin sağlanabilmesi için yerleşmelerin değişiminde etkili olabilecek mekansal, sosyal, demografik, ekonomik, tarihsel, kültürel ve ekolojik etmenlerle birlikte değerlendirilmeli, geleceğe yönelik revize edilebilecek hedefler konulmalı ve uygulanmalı. Bütün bu hedeflerin içerisine alışveriş merkezleri şimdiye kadar alınmalıydı. Aslında bu konuyu genele yaymamak gerekli. Çünkü bazı belediyeler bu konuya dikkat ederken bazılarının da üzerinde yeterince durmadığına inanıyorum. Bugün şehir planlaması yapılırken ticari alan olarak yapılan her bölgeye çağdaş ve modem standartlarda alışveriş merkezlerinin yapılması sadece inşaat sektörünü ekonomik açıdan desteklemek anlamına geliyor. Alışveriş merkezleri yapıldıkları tarihlerden itibaren 20-50 yıl yaşayabiliyor. Yapılan yatırımlar yüksek değerlerde olduğu için geri dönüşleri tahmin edildiği gibi kısa zamanda gerçekleşmiyor. Uzun ve çaba sarf edilmesi gereken bir yolculuk. Son dönemde yapılan yan yana alışveriş merkezleri ya da belirtilen bölgelerde yoğun şekilde yapılanmış çok sayıda alışveriş merkezi ister istemez Bir planlama yok mu?' sorusunu gündeme taşıyor. Alışveriş merkezinin bulunduğu noktada nüfusun gelir seviyesi ve yoğunluğu İncelenmeden ardı ardına alışveriş merkezi yapılmasına bir şekilde izin verilmesinin kısa vadede faydası var gibi gözükse de orta ve uzun vadede yatırımların sürdürülebilir olması imkansız. Yatırımlar verimliliğini kaybediyor hatta zarar edilecek hale geliyor. Bu sorunun ortak çözüm noktası sürdürülebilir olmak ise şehir planlaması yapılırken şehrin bütününe uygulanan analizlerin alışveriş merkezi sayısı 
 
Projelerin fizibilite çalışmaları çok önemli 
Parklar, bahçeler, sinemalar, marketler, eğence alanları, tiyatrolar, restoranlar, yeni konut projeleri ve mevcut şehircilik anlayışı içinde kendilerine yer bulamadıklar için insanları toplumsal yaşamdan ve kentten soyutlayan bu yapılar içerisinde yer almaya başladı. "Burada özellikle belirtmek isteriz ki bir proje istediği kadar mevcut tüm teknolojilerin en iyisini ve yenisini kullansın, istediği kadar en lüks dekoratif unsurları barındırsın ve dünyaca ünlü markalara ev sahipliği yapsın varoluş nedeni içinde bulunduğu toplumu, kenti, kültürünü referans almadığı, mevcut ihtiyaçları karşılama amacı gütmediği sürece başarılı olamaz" diyen Murat İzci sözlerini şöyle tamamladı: "Ülkemizde son zamanlarda birçok Anadolu kentimizde dahi birbirinden güzel, birbirinden farklı tasarımdaki alışveriş merkezlerimizin birçoğunun insansız yani yaşamsız kaldığını, kente ve kentte yaşayan insanların yaşamına bir türlü dahil olamadığını üzülerek izliyoruz. Geldiğimiz noktada nihayet yatırımcılar, arazı sahipleri ve devlet yetkilileri doğru fizibilite çalışmaları yapılmadan, doğru mimari referanslarla inşa edilmeden, bazıları dip dibe inşa edilmiş olan ve ciddi maliyetlerle hayata geçirilmiş bu alışveriş merkezlerinin ekonomiye olan olumsuz etkisini gördü. Önümüzdeki süreçte mevcut birçok proje rekabette başarısız olacak ve farklı yapılara dönüşmek durumunda kalacak. Kalanların ise çok ciddi bir şekilde analız edilmeleri, çevrelerindeki yapılarla ve insan yaşamıyla uyumlu hale getirilmeleri gerekecek. Kent bir taraftan bu yapılan destekleyecek yeni yapılaşmaların hazırlığını yapmak durumundayken öte yandan yeni planlamaların eski hataların tekrar etmesine olanak vermemesi gerekiyor." 
 
Yenişafak

Bu haberle ilgili sorularını Uzmanına Sor
İlgili haberler
Sektörden Haberler
TOKİ Gaziantep Beykent 2015 kura sonuçları belli oldu!
22.05.2015 17:03
Gaziantep TOKİ Beykent Evleri'nde 2015 yılı kapsamında satışa sunulan 888 alt gelir grubu konutunun kura sonuçları belli oldu.
Dünyanın en uzun ikinci kanyonuna Cam Teras!
22.05.2015 15:56
Uşak’ın Ulubey ilçesinde bulunan Ulubey Kanyonları’nda yapımı tamamlanan Cam Teras projesi törenle açıldı.
42 Maslak, Berker’i tercih ediyor!
22.05.2015 13:20
Mimari projelerini Metex Design’ın yaptığı 553 rezidans daire, ofis, otel ve alışveriş merkezinden oluşan 42 Maslak’ta Berker by Hager tercih edildi
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, KENTGES'e hız verdi!
22.05.2015 12:42
KENTGES, yayınlandığı tarihten itibaren 13 ayrı merkezi kurum/kuruluş ve yerel yönetimlerce uygulanıyor
Gayrimenkul sektörüne nitelikli eleman geliyor!
22.05.2015 11:00
Gayrimenkul danışmanlığı sektörünün başarılı şirketlerinden Era Gayrimenkul, başlattığı Emlak Reklam ve Araştırma Kursu ile adından söz ettiriyor.
ÖYK, o gayrimenkuller için onay verdi!
22.05.2015 10:38
Özelleştirme Yüksek Kurulu özelleştirme kapsamına aldığı gayrimenkullerin imar planı değişiklikleri ve ihale sonuçlarına yönelik kararını açıkladı.
Yüksekova'daki havalimanı 26 Mayıs'ta açılıyor!
22.05.2015 10:24
Hakkari'nin Yüksekova ilçesindeki havalimanı, terör örgütünün tüm engelleme çabalarına rağmen tamamlandı.
Cumhurbaşkanı Erdoğan Nissibi Köprüsü'nü açtı!
21.05.2015 21:51
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, Türkiye’nin 3. büyük asma köprüsü olan Nissibi Köprüsü’nün açılışını gerçekleştirdi.
TOKİ, Hakkari’de öğrenci yurdu yapacak!
21.05.2015 17:19
Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Hakkari’de 500 kişilik yurt yatırımı yapacağını açıkladı.
Yazarlar
Yavuz Karaman
Hangi bölgede ne kadar prim şansı var?
Murat Ergin
Kentsel dönüşümde değer tespiti!
Selda Tanar
Güneş yüzünü gösterdi, şimdi bahçe zamanı
Salim Taşçı
TARIMIMIZA NE OLDU?
Uzmanına Sor
Gayrimenkul sektörü ile ilgili her türlü sorunuzu bize iletin uzmanlarımız sizin için cevaplasın.
1000